Какой налог нужно заплатить с продажи квартиры?

4 сентября, 2022

Уплата налогов — это обязанность каждого гражданина, который имеет доход. Существует много разных налогов: транспортные, земельные, страховые и т. д. Сегодня речь пойдет о налоге с продажи квартиры. Как уменьшить налог, для кого предусмотрены льготы и можно ли вовсе не тратиться, расскажем ниже.

Как правильно рассчитать сумму налога

По законодательству вся прибыль, полученная в денежном эквиваленте, облагается налогом. Если вы продали квартиру, вам придется отдать определенный процент государству. Общая ставка налога для физических лиц составляет 13 %, но они уплачивается не с общей суммы дохода от реализации, а с разницы между затратами на покупку и продажу. Также стоит учесть: если вы временно проживаете на территории РФ, то налог составит 30 %.

Чтобы правильно рассчитать размер налога с продажи квартиры, обратимся к документам, которые оформлялись при сделке. Указанную в них цену нужно умножить на 0,13. Например, вы продали помещение за 2,1 млн рублей. 0,13 x 2 100 000 = 273 000. Значит, 273 тыс. рублей необходимо будет выплатить государству.

Вместе с тем необходимо помнить, что налоговая будет смотреть на две цифры. Одна указана в договоре купли-продажи, вторая — в кадастровой стоимости, это цена, которую установило государство при оценке имущества. Если окажется, что в договоре сумма ниже, чем кадастровая стоимость на 1 января того же года, то инспекция будет учитывать вторую цену, установленную государством, но рассчитает ее по коэффициенту 0,7.

Например, вы продали жилье в 2021 году за 3 млн рублей, а кадастровая стоимость вашего жилья на 1 января 2021 года составляла 4,5 млн рублей. Налоговая инспекция будет учитывать 4,5 млн рублей, но посчитает ее по сниженному коэффициенту — 0,7. 4 500 000 x 0,7 = 3 150 000. Значит, 13 % будет рассчитываться c суммы 3 150 000.


Рассчитать размер платежа можно самостоятельно, но необходимо знать, какую сумму будут учитывать органы власти. Ту, которую они сами ставят в оценке, или прописанную в договоре. В любом случае нелишним будет проверить. Уклонение от налогов грозит штрафом, а в редких случаях и вовсе лишением имущества.

Когда налог платить не нужно

Подача декларации обязательна для всех, кто продает имущество. Однако закон предусматривает срок владения имуществом для освобождения от НДФЛ. Если физическому лицу принадлежит помещение с минимальным сроком владения, ему не нужно уплачивать налог. Минимальный срок составляет 3 и 5 лет. Для трех лет есть свои особенности, чтобы освободиться от уплаты:

  • покупка жилья до 1 января 2016 года;
  • помещение перешло к вам по договору дарения или по наследству от близкого родственника или члена семьи;
  • право собственности перешло путем приватизации;
  • жилье перешло к вам по договору пожизненной ренты. Например, вы ухаживали за чужим больным человеком и от него вам остаются жилые метры.

как высчитать налогВ остальном наименьший срок составляет пять лет. Например, вы купили жилье в 2014 году, и право собственности сохранялось до 2018 года. После продажи вы имеете право не платить налог и можете даже не уведомлять инспекцию о сделке. Но если вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то необходимо ждать 5 лет, чтобы освободиться от налогового платежа.

Если вы получили в дар от близкого родственника квартиру, то сможете ее продать без уплаты налога, подождав три года. То же самое касается наследства.


Для семей с двумя и более детьми есть льготы, но здесь, помимо истечения трех лет, необходимо соблюсти следующие условия:

  • Ребенок из этой семьи должен получить прибыль от оговоренной цены. Каждому ребенку выделяется доля. При продаже на него рассчитывается определенная сумма. Именно ее родители должны положить на личный счет.
  • Возраст ребенка до совершеннолетия или до тех пор, пока он не закончит обучение на очной форме.
  • Кадастровая стоимость, которую определяет государство, — не более 50 млн рублей.
  • В семье не должно быть в собственности другого недвижимого объекта, метраж которого превышает половину площади от продаваемого жилья. То есть если вы владеете еще одним помещением, помимо продаваемого, а его метраж больше половины первого, то вы не подходите под эту категорию. Если площадь меньше, то можно продать объект без уплаты в бюджет.


Существует еще одна категория, которая освобождается от имущественного налога. Это пенсионеры, инвалиды I и II группы, ветераны, герои РФ, ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АЭС, члены семей погибших военнослужащих и сами военнослужащие, находящиеся на службе более 20 лет. Но для них есть свои условия:

    • Кадастровая стоимость не должна превышать 300 млн рублей.
    • Помещение не используется для предпринимательской деятельности.
    • Если собственник из перечисленной категории владеет несколькими объектами, то налоговая льгота распространяется только на один объект по выбору собственника. Например, если герой РФ имеет одну квартиру и дом, то получит льготу только на что-то одно.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Не всегда обязательно платить полную сумму бюджету. Есть случаи, в которых цифры значительно меньше. Главное, попасть в нужную категорию. Если гражданин не может дождаться 3 или 5 лет в силу определенных обстоятельств, по закону ему можно уменьшить вычет с продажи помещения. Работает это по следующему принципу: из дохода вычитаются расходы, затраченные на покупку этого же жилья. Сделать это можно при условии, что у вас есть подтверждающие документы: ДКП, подписанный вами и предыдущим владельцем квартиры, и новый ДКП, составленный совместно с новым покупателем.


Например, вы купили жилье за 2,5 млн рублей, а продать хотите за 3 млн рублей. Тогда 3 000 000 – 2 500 000 = 500 000. Эта разница и будет облагаться налогом: 13 x 500 000 / 100 = 65 000. Согласитесь, эта сумма намного меньше той, что пришлось бы заплатить от полной стоимости. Если вы будете выставлять жилье за ту же сумму или меньшую, что купили, тогда и вовсе не придется платить пошлину. Но подавать налоговую декларацию все равно нужно, иначе грозит штраф 1000 рублей.


Еще один способ уменьшить или вовсе не платить пошлину — уменьшение доходов от продажи, которые не превышают установленной государством нормы:

  • на недвижимое имущество — 1 млн рублей;
  • на движимое имущество — 250 тыс. рублей.

Например, вы получили в дар или наследство земельный участок, потратили определенную сумму на возведение стен, коммуникации, а хотите продать за большую сумму. Тогда нет необходимости указывать конечную сумму, достаточно чеков о затратах. А если их нет, то главное — уложиться в разрешенную цифру. Тогда не надо будет делать отчисления государству.

снижение налогаЕще одна категория может уменьшить пошлину — это семьи с детьми, которые купили недвижимость с использованием материнского капитала. При покупке жилья детям необходимо обязательно выделить долю, обычно она составляет 5–10 % от общего метража квартиры. При продаже госпошлину можно уменьшить на расходы родителей, которые они выплатили при покупке.

Например, семья купила квартиру с использованием материнского капитала за 4 млн руб. При этом выделила долю каждому ребенку — 1/10. Через некоторое время, не дожидаясь минимальных сроков, они решили продать жилье за 4,5 млн руб. Значит, у ребенка появится доход 450 000. Уменьшаем налог на расходы родителей:

  1. 450 000 – 400 000 = 50 000;
  2. 13 x 50 000 / 100 = 6 500.
  3. Значит, за каждого ребенка можно заплатить по 6 500.

Популярные вопросы

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

При наследовании недвижимости вам не нужно ничего декларировать и платить вычеты. Но если вы хотите продать квартиру или дом, то к доходам следует относиться по общепринятым правилам:

  • Если срок владения более трех лет, налогоплательщик ничего не платит. Отсчет начинается с даты смерти наследодателя, а не с начала подготовки документов и перехода права собственности. При передаче доли время отсчитывается с момента регистрации права собственности.
  • При несоблюдении минимального времени налог составит 13 %. Однако вы можете уменьшить эту цифру на 1 млн руб.

Не забывайте также, что 13 % — это налог для граждан России, для временно проживающих на территории страны — 30 %.

Налог с продажи ипотечной квартиры

Имущество, купленное в ипотеку, также облагается налогом. Только сумма учитывается не та, которую одобрил банк налогоплательщику, а конечная сумма с процентами. Вы также имеете право снизить налог за счет вычета дохода из расхода. Например, вы купили жилье за 2,8 млн руб., а выплатили банку с процентами 3,5 млн руб. Собственники хотят продать квартиру за 3,2 млн руб.

Значит, 3 200 000 – 2 800 000 – 350 000 = 50 000. 13 x 50 000 / 100 = 6 500. Именно эту сумму необходимо заплатить в бюджет. Обратите внимание, что при расчетах нет смысла снижать налог в декларациях, т. к. будет учитываться именно кадастровая стоимость.

Налог с продажи подаренной квартиры

Размер налога зависит от того, кто подарил жилье:

  • Если жилье подарил близкий родственник, например бабушка, то государству ничего платить не нужно. Правда, только при условии соблюдения минимального срока — 3 года.
  • Если подарок сделали дальние родственники, придется потратиться.

До 2019 года обладатели подарка платили в бюджет дважды: при получении в подарок имущества и при его продаже. Сейчас по новому законодательству налог платится один раз. Если вы заплатите налог при дарении, в дальнейшем платить не нужно. Если же нет, то воспользуйтесь минимальным вычетом, разрешенным от государства, главное, не выходите за его пределы. Также при продаже имущества раньше минимального срока можно уменьшить доход благодаря сумме, которую вы заплатили при дарении.

Выплата налогов обязательна для всех граждан, кто получил какой-либо доход, в том числе при продаже квартиры, машины и т. д. Однако при определенных условиях можно существенно снизить затраты. Поэтому прежде чем подать документы, нелишним будет ознакомиться с правовыми актами.