Как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка

как продать квартиру с долей у несовершеннолетних

Права ребенка находятся под особым контролем государства. По законодательству дети любого возраста могут владеть долей квартиры или жилплощадью целиком. Однако такие квартиры не так просто продать. Если при этом нарушить права ребенка, суд имеет полное право аннулировать сделку, что чревато неприятными последствиями для опекуна и покупателя. Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником, не нарушив его права? Давайте разбираться.

alt prodaga s opekoy

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником имеет несколько нюансов. Здесь важно учитывать его возраст и статус. По законодательству объект можно продать, но необходимо учесть следующее:

  • До 6 лет дети относятся к категории недееспособных, т. е. они не могут совершать сделки купли-продажи. Ответственность за них несут родители, усыновители или органы опеки и попечительства.
  • С 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может подписывать документы. Ответственность за него также несут либо родители или усыновители, либо органы опеки.
  • С 14 до 18 лет человек частично дееспособен. Он может ставить подписи на документах и действовать с письменного согласия своих попечителей. Однако не может сам совершать сделки с недвижимостью.
  • После 18 лет человек считается полностью дееспособным и может лично совершать сделки купли-продажи.

Ребенок может быть полным и единоличным владельцем жилья, например если получил его в наследство. Или же владеть долей. В обоих случаях для сделок необходимо разрешение органов опеки.

Даже если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но прописан там и находится под полным или частичным наблюдением опеки, то в этом случае также необходимо брать разрешение у органов власти.

Если дети просто прописаны в квартире, которую родители хотят продать, и семья благополучная, не требуется никакого разрешения. Родители могут действовать по своему усмотрению.

Требования к сделке

Жилье, которое полностью принадлежит несовершеннолетнему, не может быть в личном распоряжении родителей, усыновителей или опекунов.

Любые манипуляции с недвижимым имуществом, будь то продажа, дарение, сдача в аренду или залог, невозможны без предварительного одобрения органов опеки. Они действуют в соответствии с правами ребенка и следят, чтобы сделка была выгодна прежде всего маленькому гражданину. Поэтому при сделке купли-продажи они имеют право предъявить следующие требования:

  • Несовершеннолетнего гражданина нужно своевременно зарегистрировать в новом жилье. В случае нарушения сроков придется платить штраф.
  • Необходимо предоставить ему в новом жилье долю, равную доле в старой квартире. Можно больше, но не меньше.
  • Если покупка нового жилья не планируется, то следует открыть счет на имя ребенка и зачислить туда деньги после сделки.
  • Ребенку нужно предоставить новое жилье взамен старого, по условиям проживания не хуже.

При этом органы власти имеют право отказать в возможности продажи в следующих случаях:

  • Если кто-то из опекунов или родителей не согласен на сделку.
  • Новое жилье не подходит для постоянного проживания. Например, дом находится в аварийном состоянии. Альтернативная квартира не должна быть хуже.
  • Если ребенку не выделили долю в новом жилье. При выделении доли ребенок должен получить площадь не меньше, чем в старой квартире. Даже если предыдущая квартира была больше и ребенок владел 1/3, а новая будет меньше, то необходимо выделить площадь не меньше, чем в старой квартире, а не высчитывать 1/3 от новой площади.
  • Если новое жилье приобретается в строящемся доме. Процент завершенного строительства в каждом регионе разный, обычно он составляет не менее 50-70 %. Опека имеет право потребовать договор с застройщиком, оценить репутацию строительной компании, наличие у нее государственной регистрации, соблюдение ею договора долевого участия и т. д.
  • Если в новой квартире отсутствуют электричество, вода и отопление.
  • Если ребенок получил недвижимость в наследство, но не успел зарегистрировать право собственности. Необходимо сначала оформить документы на несовершеннолетнего гражданина и только потом совершать сделку.
  • Родители или опекуны не имеют права выкупать у несовершеннолетнего долю или квартиру, принадлежащую ему.

Также, возможно, органы опеки обратят внимание на район проживания. Например, продаваемая недвижимость находилась в элитном районе, а новую покупают в менее престижном. Если стоимость покупаемого жилья ниже продаваемого, то опека имеет право обязать родителей перечислить разницу на личный счет несовершеннолетнего.

alt prodaga kvartiry

Как используются деньги от продажи квартиры несовершеннолетним

Использовать деньги от продажи квартиры несовершеннолетним можно следующим образом:

  • Купить новое жилье взамен старого, полностью оформить его на ребенка или выделить ему долю.
  • Если родители не хотят или не могут выделить долю ребенку, например семья переезжает в другую страну или город, то деньги зачисляются на личный счет ребенка, который можно открыть в банке. Использовать денежные средства самостоятельно ребенок сможет, только когда достигнет 18 лет (в некоторых случаях распоряжаться деньгами разрешено с 16, например если человек вступил в брак).
  • Оплата дорогостоящего лечения. Если несовершеннолетнему срочно понадобилось дорогостоящее лечение, то с разрешения органов опеки деньги могут быть использованы для оплаты больничных счетов. Но нужно доказать такую необходимость.

Иногда органы опеки могут не дать разрешение на перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего, ссылаясь на то, что недвижимость надежнее, деньги со временем могут обесцениться, по прошествии нескольких лет ребенок не сможет за такую же сумму купить полноценное жилье.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник несовершеннолетний

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то продать его имущество могут родители, усыновители, опекуны. Действовать необходимо по следующей схеме:

Сбор документов:

  • заявление и паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорт, если он достиг 14 лет;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, удостоверяющий право собственности, например дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи;
  • справка о кадастровой стоимости недвижимости;
  • технический паспорт объекта с экспликацией.

Также органы опеки могут запросить документы на приобретаемое жилье: кадастровый паспорт, выписку о праве собственности из Росреестра. Получить эти документы можно у продавца.

Заявление

Затем необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства — найти их можно в районной управе — и заполнить заявление. В нем следует указать:

  • общую и жилую площадь продаваемого и покупаемого жилья;
  • данные несовершеннолетнего, жилплощадь которого продается, и данные продавца, жилье у которого приобретается;
  • полный и достоверный адрес покупаемого и продаваемого жилья;
  • выписка из ЕГРН;
  • обязательство передать квартиру в собственность ребенку или выделить ему долю;
  • дату и подписи законных представителей.

Обратите внимание, что все законные представители должны быть согласны на сделку. Если прийти может только один, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от второго представителя. В случае его отсутствия необходимо предоставить доказательство его отсутствия, например свидетельство о смерти.

Договор купли-продажи

После того как вы получите разрешение от опеки, составляется договор купли-продажи. Сделка обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Когда весь пакет документов будет готов, их отправляют для государственной регистрации.

Регистрация и оплата госпошлины

ДКП, разрешение опеки, паспорт и свидетельство о рождении отдают в Росреестр. Необходимо также уплатить госпошлину за покупку нового жилья.

Получение выписки из ЕГРН

После того как вы получите выписку, ее необходимо отнести в органы опеки в течение месяца. Если после продажи покупка не реализуется, то все средства зачисляются на личный банковский счет подопечного. Соответственно, в органы попечительства нужно будет предоставить выписку из банка.

alt prodaga kvartiry

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний

В этой ситуации возможны два случая:

  • Ребенок прописан в квартире, семья благополучная и не стоит на учете. Здесь родители действуют на свое усмотрение, какого-либо разрешения им не требуется. Купля-продажа совершается как обычная сделка.
  • Ребенок прописан в квартире, но частично или полностью находится под опекой органов власти.

Во втором случае действуют по следующей схеме:

Сбор документов

Понадобятся все вышеперечисленные документы + поквартирная карточка и кадастровый паспорт на имущество, где будут прописывать подопечного.

Написать заявление на разрешение

По месту жительства обратитесь в органы опеки. Вам дадут бланк заявления. В нем, помимо личных данных, нужно указать полный и достоверный адрес нового места прописки несовершеннолетнего.

Выписать и прописать несовершеннолетнего

Для этого в паспортный стол нужно принести следующие документы:

  • если ребенок старше 14 лет — паспорт и свидетельство о рождении; если младше — только свидетельство о рождении;
  • паспорта законных представителей;
  • паспорта собственников квартир, откуда выписывают и куда будут прописывать подопечного;
  • кадастровый паспорт;
  • домовая книга;
  • лист прибытия и лист убытия.

Предоставить документы в органы опеки

Далее необходимо предоставить домовую книгу или поквартирную карточку с новой пропиской несовершеннолетнего. После их одобрения можно совершать сделку.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник не вступил в наследство

Бывают случаи, когда родители хотят продать квартиру, которая досталась ребенку по наследству, но он еще не успел вступить в наследство. Продавать такое жилье нельзя до тех пор, пока он не зарегистрирует право собственности.

С разрешения органов опеки ребенок вступает в наследство. Когда за ним закрепляется право собственности, законные представители могут совершить сделку купли-продажи. Действовать необходимо по вышеуказанной схеме. 

Рейтинг
Мария/ автор статьи
Строительная компания РБКСтрой – Новостройки в Севастополе