Вы собираетесь приобрести жилье в новостройке или на вторичном рынке? Вам понравилась квартира: район, этаж, состояние подъездов и лифта, внутренняя отделка? Но стоит ли на этом останавливаться? Все ли в порядке с документами, не объявятся ли наследники на недвижимость? А вдруг ее не получится оформить из-за наличия других собственников?
Чтобы этого избежать, нужно получить полную информацию о проживающих и прописанных в квартире лицах, о количестве собственников, прочих особенностях. А знаете ли вы, какие вопросы задавать при покупке квартиры?
Почему так важно задавать вопросы?
Покупка квартиры — серьезное приобретение, поэтому лучше заранее подстраховаться, чтобы не получить кота в мешке. В первую очередь нужно выяснить два момента:
- техническое состояние недвижимости;
- юридическую “чистоту” квартиры.
С точки зрения надежности конструкций и коммуникаций нужно обратить внимание на год постройки, проведение капитального ремонта, произвести визуальный осмотр помещения. Вопросов на этом этапе возникает много: из чего сделаны стены, не протекает ли крыша, давно ли была замена труб и стояков?
Если вы планируете проживать первые несколько лет, не делая ремонта, то нужно обратить внимание на качество плитки, линолеума или ламината, посмотреть, какие обои на стенах.
С позиции юридической “чистоты” квартиру можно оценить, запросив у продавца расширенную выписку из ЕГРН.
Осмотр квартиры и беседу лучше проводить в присутствии собственника. Если он сам находится далеко от продаваемой недвижимости и доверил осуществление сделки другому лицу, то проверьте его доверенность. Перед “знакомством” с квартирой определите, что будете спрашивать. Чем больше подробных пояснений вы получите, тем легче пройдет сделка.
При оформлении права собственности в Росреестре могут возникнуть проблемы, если появятся новые обстоятельства, не учтенные при подписании договора. Наиболее распространенные “препятствия”:
- в квартире прописаны несовершеннолетние дети, либо они имеют там долю;
- наследники не вступили вовремя в наследство, на данном этапе дело находится в суде;
- объект недвижимости или доля в нем находятся под обременением.
Случаются иные обстоятельства, которые не позволяют оформить сделку до конца и зарегистрировать жилье на нового владельца.
Какие вопросы задавать продавцу квартиры?
Перед покупкой недвижимости нужно ознакомиться с историей перехода права собственности на квартиру, кому она сейчас принадлежит, сколько собственников и зарегистрированных лиц там проживают, выяснить множество сопутствующих вопросов, чтобы не попасть в руки мошенников. Что нужно выяснить?
Сколько собственников у квартиры?
По праву собственности квартира может принадлежать:
- частным лицам;
- юридическому лицу;
- государству.
Если вы имеете дело с недвижимостью, которая является муниципальной, то продавцу нужно сначала ее приватизировать. Лишь после этого он имеет право на продажу.
Собственниками могут быть несколько лиц. Перед покупкой убедитесь, что все они согласны с продажей.
Не забудьте, что они имеют преимущественное право на покупку доли и могут в любой момент отказаться подписывать договор купли-продажи, объявив об этом.
Чтобы узнать о собственниках, попросите продавца заказать выписку из ЕГРН. Если вам предоставят старый документ, то не стоит на него ориентироваться, так как за это время могли произойти изменения, например хозяева могли выделить доли детям.
Кто зарегистрирован?
Помимо собственников, определенными правами на квартиру обладают люди, которые там прописаны. К примеру, сложно будет выписать несовершеннолетних детей.
Чтобы выяснить, кто зарегистрирован в квартире, проверьте домовую книгу, в которой есть информация обо всех прописанных. В договор нужно будет включить пункт об обязательствах всех жильцов выписаться до определенной даты.
Помимо этого, будьте готовы к кому, что до момента выписки вас могут посещать судебные приставы, представители органов правопорядка, так как они могут разыскивать по месту регистрации граждан, имеющих проблемы с правосудием.
Кстати, лучше уточнить у соседей, нет ли среди прописанных тех, кто находится в розыске или в местах не столь отдаленных. С выпиской таких граждан могут возникнуть серьезные проблемы.
Длительность права собственности
Представьте такую картину: предыдущий собственник умер, у него было несколько наследников и лишь один из них знал о его кончине. Он вступил в наследство и через полгода решил продать недвижимость.
Уже после продажи могут объявиться остальные наследники и подать иск в суд. Если вы не хотите оказаться в суде в качестве ответчика и потерять деньги, то выбирайте квартиру, которая принадлежала продавцу не менее трех лет.
Частая смена собственников должна насторожить. Задумайтесь, не имеете ли вы дело с мошенниками.
Вид продажи
Некоторые собственники самостоятельно занимаются продажей квартиры: подают объявления, выставляют фотографии, показывают помещение желающим. Другие не хотят тратить свое время и обращаются к риэлторам. При встрече с продавцом спросите, кто он: собственник или представитель риэлторской компании.
Если перед вами собственник, выше вероятность, что сделка пройдет без сучка и задоринки. Но иногда удобнее взаимодействовать с риэлторской компанией, если это проверенная фирма с хорошими отзывами.
Плюсы взаимодействия с риэлторами:
- сотрудники юридически подкованы;
- имеют доступ во все необходимые инстанции;
- помогут проверить юридическую “чистоту” недвижимости;
- соберут документы и справки.
Однако помните, что вы можете нарваться на мошенников, которые продают квартиру недееспособного лица, используя незаконные схемы. В суды не перестают поступать иски на недобросовестных риэлторов.
Также в качестве продавца может выступать физическое лицо, на которое собственник оформил доверенность. Она действительна только при оформлении у нотариуса. Не забудьте посмотреть срок ее действия.
Есть ли обременение?
Под обременением понимается ограничение прав собственника на распоряжение имуществом. Оно может возникнуть при следующих обстоятельствах:
- не выплачена ипотека;
- договор ренты;
- арест судебными приставами;
- банкротство хозяина.
Обременение может быть наложено на всю квартиру или долю в ней. Запись об этом есть в ЕГРН, поэтому нужно ознакомиться с выпиской из реестра, причем свежей.
Если на квартиру наложено обременение, то сделка состоится только при выполнении всех условий для его снятия.
Каким образом получена квартира?
Способов приобретения недвижимости несколько:
- покупка;
- получение в дар;
- наследование;
- мена.
Самый распространенный — первый способ. Купить квартиру можно несколькими способами: по обычной или военной ипотеке, за счет средств материнского капитала, за собственные средства. Последний вариант — самый надежный.
Если жилье приобретено за материнский капитал или по военной ипотеке, то в этом случае вполне вероятно, что продавец совершает противоправное действие. В первом случае сделка касается прав несовершеннолетних детей, во втором вы можете столкнуться с неполной выслугой лет собственника.
Если недвижимость унаследована, то есть вероятность появления новых наследников, особенно если продавец совершает сделку сразу после вступления в наследство.
Семейное положение собственника
Убедитесь, что права собственности принадлежат только хозяину. Если он в разводе, а квартира приобретена в период брака, то бывший супруг может предъявить права на свою долю. Такое право сохраняется за супругами в течение трех лет после развода.
Сбор доказательств юридической “чистоты” квартиры — это обязанность покупателя. Поэтому заранее подготовьте вопросы, которые зададите продавцу, чтобы получить больше информации о недвижимости, владельцах и зарегистрированных лицах.
