Вы покупаете квартиру? А не боитесь остаться и без квартиры, и без денег? Казалось бы, все просто: подписан договор, произведена оплата, можно пользоваться приобретенным жильем. На самом деле иногда схема дает сбой, и происходит это из-за недобросовестности одной из сторон. Как избежать подобной ситуации, и какой способ передачи денег выбрать, чтобы сделка была безопасной?
Варианты передачи денег при покупке квартиры
С точки зрения покупателя безопаснее производить оплату уже после регистрации сделки, так как именно в этот момент владельцем недвижимости становится покупатель. Юристам известны случаи, когда деньги при покупке квартиры переданы, а продавец отказывается идти и регистрировать данный факт.
Вернуть свои кровные получится только через суд. Но продавец может их уже потратить, приставам придется его разыскивать, составлять исполнительный лист, описывать имущество. В итоге обманутый покупатель может годами дожидаться возврата денег, проживая на съемной квартире и теряя деньги из-за инфляции.
С другой стороны, и продавец старается обезопасить себя, чтобы не остаться без денег, когда недвижимость уже переоформлена на покупателя. Какой же способ лучше выбрать при сделках с недвижимостью?
Безналичный расчет
Такой способ предусматривает перечисление денежных средств со счета (банковской карточки) нового владельца имущества на счет старого. Сделка проходит через банк. Степень риска зависит от момента перевода денежных средств:
- если они передаются до государственной регистрации права на собственность, то рискует покупатель;
- если после, то пострадать может продавец.
Безналичный расчет распространен при ипотечном кредитовании, но в качестве отправителя денег выступают две стороны:
- банк — в рамках заключенного ипотечного договора;
- покупатель — в размере первоначального взноса.
Без него не обойтись, когда жилье приобретается за счет средств материнского капитала и по военной ипотеке.
Банковская ячейка
Способ считается менее безопасным. В этом случае продавец получит доступ к денежным средствам, только выполнив определенные условия. Клиент заключает договор с банком. При участии сотрудника кредитного учреждения и продавца он помещает денежные средства на хранение до тех пор, пока не будут подписаны все документы и оформлено право собственности. Сотрудник банка пересчитывает купюры и аккуратно убирает их в ячейку.
После регистрации недвижимости на нового владельца стороны приходят в банк, вскрывают ячейку, при этом присутствует представитель банка — и деньги передаются продавцу.
Аренда ячейки — платная услуга, ее предоставляют несколько банков. Самые известные из них:
- ВТБ;
- Сбербанк;
- “Открытие”;
- Россельхозбанк;
- Альфа-банк.
Доступ к ячейке продавец получит, только имея на руках паспорт и те документы, которые будут указаны в соответствующем договоре с банком.
Сервис безопасных расчетов
Такую услугу предлагает Сбербанк. Схема используется при ипотечном кредитовании. Банк сам отслеживает регистрацию недвижимости и регулирует движение денежного потока от покупателя к продавцу.
Непосредственно этим занимается Центр недвижимости от Сбербанка.
Наличный расчет
Этот способ когда-то был распространен. Он предусматривает передачу денег из рук в руки, при этом получатель пишет расписку, в которой указывает, за что получена указанная сумма. Но бывают ситуации, когда наличными расплатиться нельзя:
- Если в качестве покупателя или продавца выступает иностранный гражданин. В этом случае необходимо открыть счет в уполномоченном банке и через него перевести деньги.
- Если органы опеки приняли решение в отношении имущества несовершеннолетнего о проведении операции только через банковский счет в банке с государственным участием.
- Когда сторонами договора недвижимости купли-продажи являются юридические лица.
Наиболее защищенными считаются сделки, проводимые в нотариате.
Расчеты у нотариуса
В этом случае деньги перечисляются на депозитный счет нотариуса, который уполномочен совершить сделку купли-продажи недвижимости. Продавец не получит их, пока не проведет операцию до конца. В то же время покупатель не сможет забрать оплату без ведома нотариуса.
Порядок действий:
- Покупатель и продавец согласовывают решение о нотариальном заверении договора и оформлении сделки нотариусом, обращаются к нему, предоставив документы на недвижимость и открытые в банке счета. Последние должны быть оформлены на имя участников сделки, не на родственников и друзей. В доказательство предоставляется договор с банком и справка, что счет — действующий. Перечень документов для оформления договора дает нотариус. После их принятия он проверяет достоверность по имеющимся в его распоряжении сервисам.
- Нотариус или его помощник составляют договор купли-продажи и соглашение по оплате в нескольких экземплярах. После нотариального заверения нотариуса последний сообщает реквизиты своего депозитного счета.
- Покупатель перечисляет деньги. После получения их нотариусом он начинает процедуру оформления недвижимости. После регистрации квартиры или дома на нового владельца обе стороны приходят к нотариусу, получают на руки пакет документов, а деньги переходят на счет продавца.
Передача денег может происходить в наличной и безналичной форме. В первом случае покупатель передает деньги нотариусу, который размещает их на своем счете. После окончания оформления недвижимости на нового владельца продавец вместе с пакетом документов получит банковский чек от нотариуса и сможет получить деньги в банке. Также они могут быть переведены на счет продавца в безналичном порядке путем перечисления со счета нотариуса.
Этот вариант наиболее безопасен, но услуга нотариуса платная.
Аккредитив
Это один из видов безналичного расчета, при этом банк дает гарантию, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия. По безопасности этот способ схож с банковской ячейкой. За услугу банк берет плату, но она ниже, чем при аренде ячейки. Вот как происходит расчет.
- Покупатель открывает счет и размещает там определенную сумму денег, равную стоимости покупки. Одновременно он показывает договор купли-продажи и пишет заявление об открытии аккредитива. В нем указываются условия, при которых предъявитель (продавец) может перевести деньги на свой счет и срок действия аккредитива. Эти действия производятся в присутствии продавца. Затем покупатель получает на руки специальный документ — аккредитив. В случае со сделками с недвижимостью оформляются безотзывные аккредитивы, то есть покупатель не сможет прекратить его действие. При этом деньги не спишутся с его счета, если продавец не обратится в банк в течение определенного срока.
- Покупатель не сможет пользоваться счетом в этот период, так как средства будут находиться на аккредитивном счете, о чем ему дадут выписку.
- Продавец переоформляет недвижимость на покупателя. Покупатель передает ему аккредитив. Продавец обращается в кредитное учреждение с аккредитивом, договором купли-продажи, на котором есть отметка о переоформлении собственности. Также на руках у него будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
- Продавец получает деньги.
Этот способ относится к надежным, но имеет ряд недостатков: услуга платная, оформление занимает длительное время, так как операции проводятся редко и сотрудники банка оформляют аккредитив медленно.
Также не все кредитные учреждения осуществляют подобный расчет. Его предлагают ВТБ, Сбербанк, ЮниКредит банк.
При заключении договора купли-продажи стороны встают перед выбором: какой способ оплаты выбрать? Наиболее безопасными считаются оформление сделки у нотариуса, аккредитив. Но и эти варианты имеют свои недостатки. Опаснее всего производить наличный расчет без участия нотариуса, Иногда даже в суде трудно доказать свою правоту. Также нужно учитывать, что все мы смертны. Если такое случится с продавцом, который получил деньги наличными, вряд ли удастся получить их от наследников.
