Как иностранцу купить недвижимость в России?

С каждым годом все больше иностранцев приобретает недвижимость в России. Если завтра вы захотите продать свою квартиру иностранцу, знаете ли вы, как это сделать, нужно ли ему иметь российское гражданство? Законодательство все время меняется. Это касается и сделок с недвижимостью.

Сравнительно недавно законотворцы внесли изменения в нормативные акты, регулирующие действия продавцов — россиян и иностранных граждан — покупателей. Разберемся в особенностях сделок со зданиями и помещениями, находящимися в России.

Особенности покупки недвижимости иностранцем

В марте 2022 года дважды менялись правила приобретения недвижимости в России иностранцами. Так, начиная с 02.03.22 требовалось согласие специально созданной правительственной комиссии, если одна из сторон сделки имела гражданство страны, включенной в список недружественных. А уже 17 марта было принято решение о том, что такого разрешения не требуется, если стороны сделки — физические лица и одно из них имеет российское гражданство.

К сделкам относится не только покупка готового объекта. Правила распространяются также на:

• долевое строительство;
• дарение;
• ренту;
• мену.

Справедливый вопрос: а что если россиянин имеет двойное гражданство и является также и гражданином недружественной страны? Не беспокойтесь, Росреестр не станет проверять эти данные. Достаточно быть гражданином России.

Нерезиденты имеют право покупать не только дома и квартиры, но и земельные участки. По последним имеются ограничения. Вы не сможете продать землю иностранному гражданину, если она:

• относится к категории сельскохозяйственной;
• является лесной зоной;
• находится недалеко от границы;
• в закрытом городе;
• на территории заповедника;
• вблизи оборонных предприятий и воинских частей.

Наиболее привлекательными для покупки иностранными гражданами являются дома и квартиры в Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Покупка помещения в России не обязывает иностранца оформлять вид на жительство, а вот встать на учет в налоговую инспекцию ему будет необходимо. Гражданин иного государства наравне с россиянами будет уплачивать налоги: как при оформлении сделки купли-продажи, так и при вступлении во владение приобретенным имуществом.

Пошаговая инструкция покупки недвижимости иностранцем

Чтобы не испортить впечатление от совершения сделки купли-продажи, продумайте каждый шаг и воспользуйтесь приведенной ниже инструкцией.

Выбор и проверка недвижимости

Если помещение понравилось, не спешите подписывать договор купли-продажи. Сначала необходимо проверить юридическую чистоту объекта, чтобы не потерять деньги и избежать судебных тяжб.

Возможно, вы думаете, что сделка, совершенная с помощью риэлторов, может освободить от проблем, связанных с приобретением жилья. Это не так, о чем говорит тот факт, что число риэлторов в России растет, а количество судебных дел не уменьшается. Вы можете самостоятельно проверить нужные данные, чтобы не попасть на удочку мошенников.

1. Покупая квартиру в новом доме, убедитесь, что ее вам продает застройщик. В случае если он привлек к реализации жилых помещений посредника, не факт, что последний имеет достаточно средств. Если сделку признают недействительной, у него может не оказаться денег, чтобы выплатить неустойку. Если все-таки приходится иметь дело не с самим застройщиком, а с третьим лицом, потребуйте документ, подтверждающий его полномочия по распоряжению имуществом.
2. Проверьте, есть ли документы на право постройки, распоряжения земельным участком под застройку, а также акт на ввод здания в эксплуатацию.
3. Если вы решили приобрести жилое помещение на вторичном рынке, узнайте всю его “биографию”. Пробейте всю историю перехода прав собственности до момента постройки. Вас должно насторожить наличие судебных решений. Нелишним будет проверить помещение на наследственные дела.
4. Проверьте, все ли выписаны из квартиры. Проблемы могут возникнуть, если среди жильцов имеются инвалиды и дети.
5. Убедитесь, что продавец не находится в стадии банкротства. Иначе на недвижимость могут претендовать кредиторы.

Если вы убедились, что с помещением все в порядке, можно переходить к следующему этапу.

Оформление предварительных договоренностей

Этот этап предусмотрен для того, чтобы покупатель и продавец обрели уверенность, что вторая сторона не откажется от достигнутых договоренностей. Заключение письменного  предварительного договора — обязательное условие совершения сделки с недвижимостью.

Обязательные пункты, которые нужно включить в документ:

• предмет договора, включая адрес, краткую характеристику объекта, кадастровый номер;
• срок действия предварительного договора.

Если срок действия договора не указать в документе, то по закону он составит 1 год.

Еще один важный пункт предварительного договора — информация о задатке. Сразу нужно оговориться, что задаток и аванс — не одно и то же.

При внесении задатка существуют правила:

• Если от предварительных договоренностей отказывается покупатель, то задаток назад он не получает.
• Если инициатором расторжения сделки будет продавец, то он вернет задаток в двойном размере.
• Если обе стороны приняли решение об отмене сделки купли-продажи либо причина не в них, то задаток возвращается покупателю в сумме, которую он внес.

Внесение аванса освободит обе стороны от неприятных последствий. Он будет учтен, если покупка состоится. При расторжении предварительного договора аванс, в отличие от задатка, в любом случае возвращается покупателю.

Аванс подразумевается по умолчанию, если нет прямого указания, что он является задатком.

Предоставление документов в банк при покупке квартиры в ипотеку

Иностранный гражданин может приобрести недвижимость с использованием заемных средств, в частности по ипотеке. При этом банк предъявляет к нему более жесткие требования, чтобы снизить риск невозврата, а именно:

• наличие вида на жительство;
• отличная кредитная история;
• проживание на территории России не менее полугода;
• официальное трудоустройство с достаточным доходом;
• первоначальный взнос — не менее 20 %.

При оформлении ипотеки банк потребует предоставить предварительный договор и документы на недвижимость.

Согласование условий купли-продажи

Перед тем как окончательно принять решение о покупке объекта недвижимости, запросите у продавца документы:

• выписку из домовой книги, где можно увидеть состав прописанных в жилом помещении лиц;
• справку об отсутствии задолженности по квартплате;
• справки от нарколога и психиатра о дееспособности продавца;
• если продается долевая собственность, то нужно документальное подтверждение, что соблюдено первоочередное право;
• согласие второго супруга, заверенное нотариально (брачный договор).

Продавцу и покупателю дано право самостоятельно составить текст договора. Не забудьте включить в него:

• описание объекта приобретаемого имущества;
• основание регистрации права собственности продавца на квартиру (получена в наследство, в подарок и т. д.)
• гарантии продавца, где он подтверждает, что квартира не в залоге, не продана иному лицу, не имеет обременения;
• оговоренная цена;
• пункт о семейном положении, в котором есть указание на то, что супруг (супруга) не возражает против сделки с недвижимостью;
• обязательство о погашении всех долгов по квартире;
• ответственность и реквизиты сторон. 

Если остаются прописанные лица, то включите в договор условия, когда и как они освободят помещение и выпишутся.

Оформление договора купли-продажи

По закону договор должен быть оформлен в письменном виде. Визита к нотариусу для заверения сделки не требуется. Но есть отдельные случаи, когда без этого не обойтись:

• если продается недвижимость несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного;
• в случае отчуждения долей;
• если документы на регистрацию предоставляются не лично, а почтовым отправлением.

При оформлении сделки можете предусмотреть возможность составления договора на нескольких языках. При этом допустимо пользоваться услугами профессионального переводчика, он потребуется и при заверении договора нотариусом. 

Готовый договор подписывается сторонами сделки. Оплата по нему производится одним из способов: собственными деньгами, с привлечением банковских продуктов.

Ипотека

Если у покупателя не хватает собственных средств для совершения покупки недвижимости, банки предоставляют возможность воспользоваться ипотечным кредитованием. Не все кредитные учреждения имеют ипотечные программы для иностранцев. Но и в тех банках, где существует такая возможность, получить ипотеку иностранцу непросто. Для этого потребуется собрать пакет документов. Иностранному гражданину нужно подготовить:

• заявление-анкету;
• разрешение на работу;
• визу, документ о ПМЖ, миграционную карту;
• трудовой договор об официальном трудоустройстве;
• положительную характеристику руководителя с места работы;
• справку 2-НДФЛ.

Кроме этих документов, банк потребует договор купли-продажи. Также банк вправе запросить дополнительные сведения. Их перечень кредитное учреждение разрабатывает самостоятельно.

После одобрения ипотеки банк перечислит на счет продавца оговоренную сумму при совершении сделки по приобретению недвижимости.

Банковская ячейка

К сожалению, для физических лиц-иностранцев такая форма оплаты приобретенного имущества недоступна, так как это приравнивается к наличным расчетам. По данной сделке такой вид оплаты законодательно не предусмотрен.

Аккредитив

Нерезидент должен предоставить банку документ, что денежные средства ввезены на территорию России легально. В этом случае он вправе открыть специальный счет и открыть аккредитив. При покупке квартиры, если есть договор об оплате аккредитивом, иностранный гражданин пишет заявление в банке, где указывает сумму и срок. В документе подробно поясняется, по какому договору проходит сделка, описывается предмет недвижимости.

Дальнейшие действия: 

1. Заявитель вносит деньги.
2. Банк по его заявлению перечисляет их на счет продавца в указанном банковском учреждении. Это происходит после выполнения всех условий договора.

Такой способ передачи денежных средств удобен обеим сторонам, происходит быстро. Гарантом безопасности является банк.

Оформление права собственности

Регистрация права собственности осуществляется в отделении Росреестра. Для этого необходимо подать заявление и уплатить госпошлину. Для регистрации соберите пакет документов:

• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи.

Документы предоставляются в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других  — для продавца и покупателя. Если нужно нотариальное заверение, то прилагается еще один экземпляр. В дополнение потребуются документы о согласии второго супруга, если имущество общее, согласие представителей несовершеннолетних.

Дополнительно предоставляются техническая документация на объект недвижимости, выписка из домовой книги, чтобы удостовериться, что не осталось прописанных лиц. Если средства для оплаты взяты в банке, то следует приложить банковский договор. Помимо этого, при обсуждении с банком условий выдачи кредитных средств, согласуйте, чтобы сотрудник банка передал в регистрирующий орган заявление о регистрации ипотечного договора.

Срок регистрации отличается в зависимости от формы подачи пакета документов: 

• лично — не более 7 дней;
• через МФЦ — до 9 дней, если документы нотариально заверены, срок сокращается до 3-х дней;
• лично, нотариально заверенные — 3 дня;
• при подаче в электронном виде — 1 день.

Отсчет начинается со следующего дня после подачи документов. При почтовом отправлении он увеличивается на количество дней, необходимых для доставки.

После оформления сделки на руки выдается выписка из Росреестра и копии договоров и актов с отметкой о регистрации.

Налоги при продаже и покупке недвижимости

За покупку квартиры платить налог не придется. Он уплачивается только при продаже, и то при условии, что сделка происходит ранее 3-х лет со дня покупки. В этом случае уплачивается НДФЛ в размере 13 %.

Иностранец, купив недвижимость в России, обязан встать на налоговый учет. За приобретенное помещение он будет платить налог на недвижимость. В отношении иностранных граждан правила исчисления не отличаются от тех, которые действуют в отношении россиян. Начисление налога начинается с месяца государственной регистрации, если она произошла в первой половине (до 15 числа включительно), если право собственности перешло 16 числа и позже, то налог рассчитывается со следующего месяца.

Ставки установлены статьей 406 НК РФ и составляют:

• 0,5% — для домов, квартир;
• 0,1% — для гаражей, хозяйственных построек.

Региональные власти вправе корректировать его и уменьшить до 0 %, а также расширить перечень лиц, которые имеют льготу.

Налог на недвижимость по НК называется налогом на имущество физических лиц (НИФЛ). Под налогооблагаемой базой подразумевается кадастровая или инвентаризационная стоимость. Это зависит от принятых региональными властями правил.

Теперь вы знаете, что иностранец вправе приобрести имущество на территории Российской Федерации, даже не имея вида на жительство. При этом он может расплатиться собственными средствами, взять ипотеку, оформить аккредитив. Необходимым условием является постановка на учет в качестве налогоплательщика, так как за приобретенное имущество он будет платить налог согласно ст. 406 НК РФ. Если он решит продать приобретенное имущество раньше, то заплатит НДФЛ от дохода по сделке купли-продажи.