Как купить квартиру, чтобы не обманули

20 августа, 2022

Если вы избежали подобной участи, то считайте, что вам повезло. К сожалению, не все сделки с недвижимостью протекают гладко. Мошеннические схемы становятся все более изощренными. И неудивительно, ведь на кону большие деньги. Как купить квартиру, чтобы не обманули? Для этого нужно понять, какие способы используют мошенники.

Самые популярные схемы обмана

Недостаточно просто осмотреть квартиру и убедиться, что она не в аварийном состоянии, сантехника в порядке, а крыша не течет. Есть ряд особенностей, которые нужно учесть, чтобы не оказаться без квартиры и без денег.

мошейничесство при покупке квартирыПередача задатка

Желание не потерять понравившуюся квартиру заставляет покупателя безрассудно выполнять некоторые условия продавца. Вы боитесь, что недвижимость достанется другому претенденту и подписываете предварительный договор. А внимательно ли вы его читаете? Нет ли в нем, казалось бы, безобидной фразы: “Задаток не возвращается”?


Вы не обращаете на это внимания, считая, что ничего особенного в такой формулировке нет. Жилье пришлось по вкусу, документы на недвижимость вам показали, квартиру осматривали с владельцем, которому по праву принадлежит объект. Какие могут быть сомнения?

Вот здесь вы и попадаете в руки мошенников. Как это происходит?

Недвижимость действительно принадлежит владельцу, но он злостный неплательщик алиментов или не вносит ипотечные платежи. Приставы арестовали квартиру по решению суда. А задача продавца — развести вас и прикарманить хотя бы задаток.

передача задаткаПо договору он правомерно не возвращает деньги, а в суде еще нужно доказать, что вас обманули.

Здесь лучшим вариантом будет договориться, что в договоре будет прописан не “задаток”, а “аванс”. В этом случае он зачтется при полной оплате купленного жилья или будет возвращен, если сделка не состоится.


Если такое условие не устроит продавца, то потребуйте выписку из ЕГРН, в которой фиксируется, нет ли обременения на это имущество.


Продажа квартиры недееспособным

Эта схема предусматривает два этапа:

  • Мошенник покупает жилплощадь у недееспособного лица по минимальной цене.
  • Быстро продает ее с небольшой наценкой.

Доходом афериста станет разница между ценой при покупке и при продаже. Он не будет назначать высокую цену. Его цель — быстрее избавиться от имущества, пока не хватятся родственники.


Иногда сделку совершают мошенники, которые не теряют времени на покупку, а просто сводят две стороны, где продавцом является недееспособное лицо. Злоумышленник помогает сделать все быстро, при этом договариваясь о комиссионных.


В результате родственники недееспособного гражданина узнают об отчуждении жилья и приходят к новым владельцам с требованием покинуть квартиру. Договор купли-продажи будет признан недействительным, а новый владелец останется без денег и без жилья.

В данной ситуации сложно понять, что происходит, тем более если вы приобретаете жилье у вполне адекватного человека, который обманул недееспособного. Поможет только изучение истории покупок и продаж жилого помещения.

Намеренное занижение стоимости в договоре

При определенных условиях при продаже квартиры придется заплатить налог. И якобы поэтому продавец просит вас указать меньшую сумму в договоре купли-продажи недвижимости. Остальное, мол, отдадите наличными или поместите в банковскую ячейку.

Доверчивый покупатель не видит в этом ничего особенного, ведь обмануть хотят не его, а бюджет. Не ведитесь на подобную схему. 

намеренное занижение стоимости квартирыВелика вероятность, что через некоторое время продавец обратится в суд с иском о том, что он оказался в убытке, и заявит, что готов вернуть указанную в договоре сумму, а про остаток, который вы отдали ему наличными, промолчит.

Если вы доверяете продавцу и решили помочь ему, возьмите расписку на всю сумму, а лучше все-таки в таких делах никому не доверяйте.

Продажа квартиры с долгами

Покупая квартиру, не забудьте поинтересоваться, нет ли долгов за пользование газом и электроэнергией. В противном случае велика вероятность того, что после покупки вам перекроют газ и свет за долги. Теоретически вы не должны оплачивать долги бывшего владельца, а на деле вам придется разыскивать его и при этом сидеть в темном и холодном помещении, не имея возможности приготовить ужин и включить холодильник.


Потребуйте от продавца справку об отсутствии задолженности или последние квитанции, где видны долги.


Появились наследники

Представьте: у человека умерла любимая бабушка, у которой осталась квартира. Наследник решает ее продать. Однако покупать такую недвижимость — риск: могут объявиться и другие наследники. Чтобы предъявить права на наследство, нужно в течение полугода после кончины собственника заявить о своих правах. А если другой внук не знал, что родственница умерла, и по этой причине не вступил в наследство вовремя? В этом случае второй наследник может обратиться в суд, после чего возможны два варианта развития событий:

  • покупатель вернет ему часть денег;
  • придется выделять долю в приобретенной недвижимости.

Как избежать такой перспективы:

  • не приобретать жилье, которое перешло по праву наследования менее чем за 3 года до продажи, так как это срок давности исковых требований по этому вопросу;
  • в договоре лучше указать, в каких случаях ответственность несет продавец.

В каждом из этих вариантов риски минимизируются.

наличие наследников и завещаний на квартируМатеринский капитал и несовершеннолетние собственники

Возможность приобрести жилье за материнский капитал позволяет выстраивать схемы  мошенничества, чтобы его обналичить. В частности, при покупке недвижимости долями должны быть наделены все члены семьи, в том числе и дети. 


Но не всегда родители оказываются добропорядочными и действуют в соответствии с законодательством. Они могут продать квартиру, не выделив доли на детей и не уведомив об этом покупателя.


В результате о сделке становится известно органам опеки или дети вырастают и заявляют о своих правах. Их придется включить в ряды собственников и выделить им доли. 

Чтобы избежать обмана, попросите молодых родителей предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что маткапитал нетронут. Они вправе отказать вам, но если им нечего скрывать, то документ предоставят.

Но лучше избегать приобретения жилья, если есть вероятность, что вместо денег использовался материнский капитал.

материнский капиталКак защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью

Это не все способы обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому даже в самой “чистой” сделке нужно выполнить некоторые действия, чтобы обезопасить себя.

Способ 1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника

Этим вы оградите себя от оформления на вас сделок без вашего личного присутствия в отделении Росреестра. К примеру, вы потеряли паспорт, а кто-то оформил от вашего имени доверенность. Если вы напишете заявление о запрете оформления права на недвижимость, то сотрудник откажет любому вашему представителю.

Способ 2. Адрес электронной почты в ЕГРН

Таким образом можно обезопасить себя при сделках, совершаемых в электронном виде. Предоставьте в МФЦ свои актуальные контакты: номер телефона, электронную почту — для этого нужно написать соответствующее заявление. Сведения будут переданы в ЕГРН, а обо всех предполагаемых сделках вы будете оповещены.

Способ 3. Тщательная проверка документов продавца

Цель проверки — установить, что продавец имеет законные права на распоряжение имуществом. Уточните, каким образом ему перешло право на собственность:

  • получил квартиру в наследство;
  • купил;
  • получил в качестве подарка;
  • приватизировал;
  • получил иным законным способом.

Для проверки “чистоты” квартиры попросите у хозяина предоставить:

  • выписку из ЕГРН, причем она должна быть актуальной, а не выданной несколько месяцев назад;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • домовую книгу, что видеть, кто прописан в квартире;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Приобретение квартиры — серьезный шаг, поэтому от вашей внимательности и юридической грамотности многое зависит. Если вы не уверены в “чистоте” квартиры, то обратитесь к юристу, оформите сделку через нотариуса или вовсе откажитесь от этого варианта и подберите другой.