Гарантийные обязательства от застройщика после сдачи дома

В новой квартире не всегда сразу увидишь недостатки, которые впоследствии превратятся в большие проблемы. Особенно сложно разглядеть изъяны, связанные со стенами, когда в квартире сделана внутренняя отделка. Протекающая крыша также не сразу доставит неудобства. Это проявится только после обильных дождей и снегопадов.

Есть ли возможность у новоселов предъявить претензии застройщику и какая гарантия бывает на новостройки от застройщика? На что она распространяется, а какие недочеты придется устранять самостоятельно?

Недостатки могут быть выявлены как в конструкциях дома, так и в системах водо- и теплоснабжения.

Гарантийные сроки от застройщика

Основной документ, закрепляющий гарантии застройщика относительно многоквартирного дома, это договор долевого участия (ДДУ). Гарантия составляет:

• на стены, крышу, прочие конструкции — не менее 5 лет;
• на водопроводные, электрические, газовые коммуникации — 3 года.

Застройщик может установить и больший срок с целью привлечения заказчиков, но меньший — не вправе. Об этом сказано в 214-ФЗ. В ДДУ может указываться, например, что на крышу распространяется гарантия в течение 10 лет, а на остальные конструкции — 5 лет.

К примеру, вы обнаружили, что протекает крыша, и выявлено это было в течение пяти лет. В этом случае вы вправе обратиться к застройщику и потребовать, чтобы он сделал ремонт за свой счет.

А если у вас прорвало трубу, то за ее заменой можно обратиться только в течение трех лет.

Если застройщик уменьшил срок, то не подписывайте такой договор, мотивируя это нарушением положений 214-ФЗ. Но даже если вы подпишете такой договор, суд встанет на вашу сторону.

На что распространяется гарантия?

Гарантийные обязательства по зданию и конструкциям возникают, если появляются:

• дефекты стен (образуются трещины, крошится кирпич и пр.);
• проблемы, связанные с несущими конструкциями;
• дефекты окон и дверей.

Помимо этого, проблемы могут возникнуть не только в комнатах, но и в изменении состояния балконов, лоджий. 

При этом если владелец вносит изменения по личной инициативе, то застройщик не несет за это ответственности. К примеру, новый хозяин не захотел иметь в своей квартире пластиковые окна и заменил их на деревянные. Если после попадания влаги рамы разбухнут, владелец квартиры не вправе предъявлять претензии к застройщику, а должен устранять дефекты за свой счет.

Гарантийные обязательства на коммуникации связаны с состоянием водопроводной, газовой и иных систем. К подобным поломкам относятся:

• поломка лифта;
• плохая работа отопительной системы;
• дефекты в работе вентиляционной системы;
• неполадки в работе водоснабжения.

Дефекты могут быть выявлены на этапе сдачи объекта долевого строительства. Вы вправе не подписывать акт до полного устранения всех недостатков. Обычно на это дается 1–1,5 месяца. Не поддавайтесь на уговоры сначала подписать акт приема-передачи и уже потом ждать исправления дефектов. Помните, что гарантийный срок начинает исчисляться с момента, когда документ подписан.

Вы вправе потребовать:

• устранить недостатки за счет средств застройщика;
• возместить ущерб, возникший из-за выявленных дефектов;
• уменьшить цену квартиры, если недочеты выявлены при сдаче дома.

Если вам пришлось самостоятельно устранять дефекты, то вы вправе потребовать от застройщика компенсации расходов.

На что гарантия не распространяется?

Строительная компания вправе отказаться производить ремонт с целью устранения недочетов в случаях, когда в этом нет ее вины. Например, в случае:

• • естественного износа коммуникаций;
  • использования помещения в коммерческих целях;
  • нарушения правил пользования;
  • самостоятельной реконструкции помещения;
  • аварий, которые произошли по вине владельцев квартир;
  • если дефект обнаружен на оборудовании, которое не было перечислено в акте-приема передачи.

Как только выявлены дефекты, нужно сразу составлять претензию. В ней следует указать:

• ФИО владельца недвижимости;
• адрес;
• контактные данные, в том числе номер мобильного телефона и электронную почту;
• реквизиты договора долевого участия;
• описание поломки;
• срок устранения;
• поставить подпись и дату.

Срок устранения укажите обязательно, иначе это будет повод тянуть с ремонтом, а вам придется обивать пороги, напоминая о себе. Разумным считается срок от 1 до 1,5 месяцев. 

Претензия составляется в двух экземплярах, на одном из которых потребуйте поставить дату приема документа, подпись и указать ФИО лица, принявшего претензию. Если вам отказано в принятии претензии, можете отправить документ по почте заказным письмом.

Заявление может быть составлено одним жильцом или группой лиц, проживающими в данном доме, имеющими на руках ДДУ. Уместным будет приложить фотографии и видеоматериалы.

Если компания-застройщик отказывается устранять дефекты, мотивируя это тем, что ущерб причинен собственником, то придется делать экспертизу за свой счет, а затем обращаться в суд.

Перед обращением добейтесь, чтобы вам дали письменный ответ, почему отказано в устранении недостатков. Его вы должны будете предъявить суду.

В судебном иске укажите все затраты, возникшие в результате возникновения дефектов, включая расходы на экспертизу и адвоката. Также вы вправе обратиться за возмещением морального вреда, размер которого вы можете оценить сами.

Чтобы была возможность предъявить претензию застройщику, не делайте ремонта во время действия гарантии:

• не меняйте окна, двери;
• не трогайте коммуникации, которые были проведены при возведении дома.

Любое постороннее вмешательство застройщик обратит в свою пользу, если встанет вопрос устранения дефектов, даже если они возникли не по вашей вине.

В ситуации, когда строительная компания обанкротилась либо перестала существовать, вы имеет право обратиться:

• в управляющую компанию, которой доверили управление домом;
• в Государственный компенсационный фонд.

Верховный суд обязывает управляющие компании брать на себя обязательства застройщика, если он обанкротился.

Собственники дома, пострадавшие от обанкротившейся компании, должны составить коллективный иск и обратиться в управляющую компанию, которая обязана провести техническую экспертизу. Далее следует обращение в суд.

Если будет доказано, что застройщик ликвидирован как юридическое лицо, то все обязательства по гарантийному ремонту перейдут к УК. Важно, чтобы обращение было подано до истечения гарантийного срока.

Подписывая договор долевого участия, уточните, сколько лет гарантии дает застройщик. Если срок противоречит законодательству, потребуйте, чтобы текст был исправлен.

Если возник гарантийный случай, пишите претензию с указанием срока устранения недостатков.