Договор купли продажи квартиры

Покупка недвижимости — это непростая сделка. Она сопровождается определенными рисками, и чтобы обезопасить себя, необходимо правильно оформить документы. Договор купли-продажи квартиры гарантирует безопасность сторон. Там четко излагаются правила, сроки и другие детали продажи недвижимости.

Обе стороны после заключения договора купли-продажи обязаны соблюдать все предписания. Однако прежде чем вы решитесь подписать документ, убедитесь, что в нем содержатся все обязательные пункты.

Правовые нормы

Оформление договора купли-продажи квартиры (ДКП) регламентируют следующие правовые акты:

• Статьи 550 и 434 ГК РФ: ДКП на имущество заключается только в письменном виде. Несоблюдение этого правила делает документ недействительным.
• Статья 554 ГК РФ: ДКП содержит сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение квартиры на определенном земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
• Статья 558 ГК РФ: в договоре обязательно указываются лица, которые по закону сохраняют за собой право пользования жильем. Документ обязательно регистрируется и считается действительным только после государственной регистрации.
• Статья 210 ГК РФ: при переходе права собственности к новому владельцу также переходит ответственность за содержание имущества (оплата бытовых услуг, налоги и сборы).
• Статья 555 ГК РФ: обязательно указывается цена имущества. Отсутствие условий о цене имущества делает договор недействительным.
• Статья 488 (п. 5) ГК РФ: пока покупатель не оплатит недвижимость полностью, она считается переданной в залог прежнему владельцу для того, чтобы покупатель исполнил свои обязанности. Если покупателю это не подходит, в ДКП должны быть оговорены иные условия.
• Статья 556 ГК РФ: передача имущества продавцом и прием новым владельцем осуществляются по передаточному акту, подписанному сторонами.
• Статья 557 ГК РФ: в случае передачи продавцом покупателю имущества, качество которого не соответствует условиям ДКП недвижимости, применяются правила ст. 475 настоящего кодекса — производится расторжение сделки и возврат денежной суммы.
• Статья 461 ГК РФ: в случае конфискации купленной недвижимости третьим лицом по причинам, возникшим до заключения ДКП, старый владелец обязан возместить новому понесенные им убытки, при условии, что он не знал о таком исходе.
• Статья 167 ГК РФ: при признании судом сделки недействительной каждая сторона обязана возвратить другой все, что она получила по этой сделке, т. е. одна возвращает деньги, вторая — имущество.
• Статьи 551 и 131 ГК РФ, ФЗ 218: все документы должны быть зарегистрированы и нотариально заверены.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Документ должен включать в себя условия заключения сделки. Они оговариваются заинтересованными сторонами и прописываются в документе. Однако есть моменты, которые обязательно указываются в ДКП, т. к. прописаны в ГК. При их отсутствии договор будет считаться недействительным.

Итак, обязательные пункты:

• • наименование документа, место и дата заключения;
  • субъекты, их ФИО и паспортные данные;
  • предмет договора (квартира, частный дом);
  • какая сделка — указать, что будет именно продажа;
  • цена — оговоренная сумма, которую покупатель должен передать продавцу.

Необязательные пункты

Хоть дополнительные моменты и не прописаны в ГК, это не значит, что их не нужно указывать. Необязательные пункты придадут ДКП дополнительную силу и уберегут вас от многих неприятных моментов. Несоблюдение какого-либо пункта дает право оспорить ДКП или признать его недействительным.

Необязательные пункты:

• • Порядок проведения расчетов (сроки, способы). Этот пункт считается необязательным, потому что передача денег может осуществляться разными способами. Например, при покупке жилья в ипотеку банк автоматически переводит денежные средства новому владельцу после всех согласований.
  • Акт передачи квартиры покупателю. Такая бумага идет как дополнение к пакету документов, она фиксирует сам факт передачи.
  • Показатели состояния квартиры, включая возможные устранимые и неустранимые дефекты. Это нужно, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.
  • Гарантия физического и юридического освобождения квартиры, отсутствие обременения и каких-либо ограничений (жилье не продано, не обещано в дар или не подарено кому-либо).
  • Факты об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги. Если есть, то продавец обязан их погасить.
  • Дата освобождения квартиры продавцом.
  • Указание о том, кто берет на себя обязательство оплатить расходы по сделке.
  • Причины расторжения договора. Здесь указывают веские основания для аннулирования сделки. Важно: они должны быть оговорены и согласованы.

В ДКП могут быть указаны и другие необязательные пункты, главное, они должны соответствовать нормативным актам РФ, иначе сделка будет признана недействительной.

Какие документы нужны для оформления ДКП

Независимо от того, самостоятельно вы составляете договор или делаете это через нотариуса, документы нужны одни и те же:

• Правоустанавливающий документ. На каком основании продавец получил право обладания имуществом (дарение, покупка, наследство и т. д.).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней указывается, кому принадлежит жилье, на основании каких документов, есть ли обременение. Заказать справку можно в Росреестре, срок ее действия составляет 30 дней.
• Выписка из домовой книги. Там должно быть прописано, кто является собственником квартиры, кто в ней прописан (и сохранят ли эти люди свои жилищные права при продаже квартиры), есть ли задолженность по бытовым платежам.
• Документы, подтверждающие личность участников сделки.
• Нотариально заверенное согласие супруга / супруги.
• Одобрение органов опеки или опекуна, если собственник жилья не достиг совершеннолетия.
• Технический паспорт из БТИ.
• Чек об оплате государственной пошлины.

Также следует знать: когда квартира приобретается в ипотеку, банк может запросить справку из ПНД. Покупатель должен быть уверен, что продавец дееспособен и может принимать участие в сделках.

Поэтапный процесс оформления

Когда покупатель нашел квартиру по душе, ему предстоит пройти несколько этапов оформления сделки. Алгоритм:

• Проверка юридической чистоты недвижимости. Поможет в этом выписка из ЕГРН. Так вы увидите, кто собственник недвижимости, какое количество наследников могут претендовать на жилье, есть ли несовершеннолетние собственники.
• Ознакомление с документами на жилье. Существует два вида документов: правоподтверждающие и правоустанавливающие. Первые подтверждают право собственности на жилье (свидетельство, регистрационное право), вторые указывают, на основании чего собственник получил недвижимость (договор дарения, ренты, решение суда и т. д.).
• Заключение предварительного ДКП. Он заключается, если покупатель определился с квартирой, но пока не может заключить основной договор в силу определенных обстоятельств. В таком случае он оставляет задаток в размере 5–10 % от стоимости жилья.
• Сбор документов для регистрации сделки.
• Подписание основного ДКП. Убедитесь, что в договоре прописаны все обязательные и необязательные моменты.
• Уплата госпошлины. Размер пошлины зависит от объекта недвижимости, уплачивает ее покупатель. Самое главное, чтобы в чеке были указаны данные покупателя, а не третьего лица, иначе придется потратиться еще раз.
• Регистрация права собственности. Все бумаги необходимо передать в Росреестр. Если вы делаете это самостоятельно или через риэлтора, то можете отнести документы в МФЦ, если через нотариуса — он лично передаст их на регистрацию.
• Получение свидетельства о регистрации нового владельца. Покупатель может получить новые документы через нотариуса или самостоятельно в Росреестре. Обычно в течение 10 дней они готовы. Главное, проверить, верные ли данные указаны.

После того как новый владелец стал полноправным обладателем имущества, он может получить ключи. Или же прежний владелец отдает их заранее. Здесь вопрос решается по обоюдному согласию.

Какие госпошлины?

Размер госпошлины зависит от вида объекта недвижимости и статуса покупателя.

• • квартира или частный дом для физического лица — 2000 руб.;
  • квартира или частный дом для юридического лица — 22 000 руб.;
  • дом вместе с участком для физического лица — 2350 руб.;
  • переход доли в общем недвижимом имуществе для физических лиц — 200 руб.

Если ДКП должен быть подтвержден нотариально, то госпошлину платят нотариусу в размере 0,5 % от конечной стоимости недвижимости. Цена варьируется от 300 до 20 тыс. руб. и не должна выходить за эти пределы.

Главные ошибки, из-за которых ДКП может быть признан недействительным

• договор заключался с применением силы и угроз;
• без согласия с органами опеки или опекуна детей, не достигших совершеннолетия;
• без согласия супруга / супруги, в настоящем браке;
• если продавец был признан недееспособным;
• продавец или покупатель были в состоянии алкогольного опьянения;
• в документах не указаны обязательные пункты правового акта;
• подписи в документах поддельные.

Сколько оформляется договор купли-продажи

Сроки регистрации договора:

• • через МФЦ — 9 рабочих дней;
  • через Росреестр — 7 рабочих дней;
  • через нотариуса — 3 рабочих дня.

Срок действия договора купли-продажи

Срок действия договора не ограничен по времени, т. к. после его подписания все права на объект переходят к новому собственнику.

Как расторгнуть

Как восстановить ДКП

• Связаться с продавцом. У него должен быть второй экземпляр договора купли-продажи. Желательно сделать копию и нотариально заверить, чтобы в дальнейшем использовать как полноценный договор.
• Обратиться в Росреестр. Вы можете запросить копию из архива государственного органа и заверить ее у нотариуса.
• Обратиться к нотариусу. Если договор купли-продажи нотариально заверен, его копия остается у нотариуса. Спросите любого работника нотариальной конторы и заверьте копию на месте.

Рынок недвижимости — это место, где всегда есть определенные опасности. ДКП защищает интересы как покупателя, так и продавца. Независимо от того, самостоятельно вы будете оформлять бумаги или нет, обязательно проверьте все пункты и согласуйте их с другой стороной. Так вы сэкономите время, деньги и нервы.