Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

21 августа, 2022

Не всегда у покупателя достаточно денег, чтобы полностью расплатиться за квартиру. При этом обе стороны могут быть готовы совершить сделку, вопрос упирается только в нехватку средств. Иногда продавец идет навстречу покупателю и не возражает, что сначала получит только первоначальный взнос, а остальные деньги — через какое-то время.

договор купли продажи с рассрочкойПри продаже квартиры в рассрочку составляется специальный договор, содержащий пункт о том, как будет происходить расчет за недвижимость.

Скачать образец бланка.

Бланк договора купли-продажи с рассрочкой платежа

При составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку обращайте внимание на цену, срок погашения долга и предусмотренные санкции: пени и штраф за просрочку платежа. Данное соглашение подпадает под действие статей 488, 489 ГК РФ.

Как и в любом ДКП, в договоре с рассрочкой есть:

    • преамбула, в которой указываются реквизиты сторон: ФИО, адреса прописки и фактического проживания, паспортные данные;
    • предмет договора, где дается подробное описание недвижимости с указанием кадастрового номера, адреса, технических характеристик постройки;
    • срок действия, дата и место заключения договора;
    • цена и форма оплаты;
    • способ передачи имущества в собственность.

В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа должен присутствовать пункт “Особые условия”, в котором подробно расписывается, как покупатель будет рассчитываться за квартиру. К договору может быть составлено приложение с графиком погашения долга.

По умолчанию предполагается, что передаваемая квартира находится в залоге у продавца до полной оплаты суммы, указанной в договоре. Однако могут быть иные договоренности.

Важные пункты документа:

    • наименование предмета договора и его характеристики (например, “квартира, 56 кв. метров, находящаяся по адресу: г. ХХХ, ул. ХХХХХХХХХХХХХХ, дом 5, кв. 17”), могут присутствовать подробные характеристики (например, “в кирпичном пятиэтажном строении”);
    • полная стоимость недвижимости, сумма предварительной оплаты, оставшаяся сумма, которую покупатель обязуется внести до определенной даты;
    • уточняется точная дата оплаты оставшейся суммы или составляется график рассрочки платежей.

Если этих пунктов в договоре нет, то сделка может быть признана недействительной.

Одним из существенных пунктов является способ передачи собственности, к договору прилагается акт приема-передачи. Если одна из сторон не подписала его, считается, что квартира не передана от прошлого владельца настоящему, а условия договора не выполнены.

Так как недвижимость считается находящейся в залоге у продавца (если иное не прописано в договоре), то в ней могут остаться проживать другие жильцы, которые там прописаны. Условия их выписки также должны быть указаны в договоре.

Больший риск при подобной сделке несет продавец, поэтому он вправе обезопасить себя и предусмотреть штрафные санкции за задержку очередного платежа. Процент или сумма штрафа тоже должны быть указаны в договоре.


Согласно статье 395 ГК РФ, в случае неуплаты очередного платежа необходимо выплатить проценты. Они рассчитываются по ставке ЦБ, но сумма по такому расчету получается незначительная, поэтому недобросовестного покупателя это не остановит. Лучше установить больший процент, чтобы было за что бороться в суде, а неплательщика возможный штраф заставит задуматься о своевременном погашении долга. Определенной методики расчета нет, поэтому данный вопрос решается по соглашению сторон.


Продавцу нужно настаивать на существенной сумме, как это делают микрофинансовые организации, требуя повышенные проценты за неуплату.

В большинстве случаев вторая сторона не станет возражать, так как получает значительную выгоду.

Покупатель не всегда добровольно платит неустойку, но суд встанет на сторону продавца. Исходя из этого, покупателю невыгодно доводить дело до судебных разбирательств, так как положительного решения ждать не приходится. Также в случае проигрыша ему придется возместить другой стороне затраты на адвоката, госпошлину и т. д.

Плюсы заключения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа для покупателя:

    • не нужно оформлять кредит, собирать справки, обращаться к поручителям;
    • при оформлении ипотеки банк потребует оформить страхование жизни, что увеличит затраты;
    • проценты за пользование заемными средствами приведут к удорожанию квартиры.

Поэтому продавец нередко соглашается на такие условия, увеличивая первоначальную стоимость квартиры, во всяком случае, не уступает в цене. И покупатель вынужден согласиться, так как почти ничем не рискует, но имеет возможность сэкономить.

В чем особенности такого договора?

Подобный договор напоминает передачу имущества, взятого в кредит, поэтому имеет некоторую специфику.

проверка недвижимости перед приемкойЧто обязательно должно быть?

Продавец должен максимально обезопасить себя при проведении подобной сделки. Нужно детально расписать, как будет оплачиваться квартира. В договоре должны быть указаны:

  • точная сумма первоначального взноса;
  • внесение остальных платежей с указанием точных дат, сумм.
  • нелишним будет указание формы оплаты: наличные, перечисление на банковскую карту или счет физического лица.

По закону (статья 395 ГК РФ), если покупатель не внес очередной платеж, считается, что он удерживает чужие средства незаконно.

С одной стороны, продавец имеет право вернуть квартиру, если покупатель задерживает очередной платеж. С другой стороны, даже суд не всегда встает на сторону продавца, если выплачено больше половины общей суммы по договору.

Продавцу для собственной безопасности нужно требовать, чтобы недвижимость оставалась в залоге у него до выплаты полной суммы. Такую схему используют банки при выдаче ипотечного кредита. Это условие нужно заявить при государственной регистрации прав на имущество в Росреестре.

Однако риск появляется у покупателя, если по договоренности деньги будут вноситься наличными. Чтобы избежать его, целесообразно воспользоваться услугами нотариуса для заверения расписок, которые будет писать продавец.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку мало чем отличается от обычного. Но основной пункт, на который нужно обращать пристальное внимание, это условия внесения и график платежей. Не нужно забывать об условиях залога, нужно добиться, чтобы в договоре присутствовал пункт об оставлении недвижимости в залоге у продавца.

Такая сделка — большой риск, поэтому заключать ее можно только с людьми, которым доверяешь.