Что такое жилищно-строительные кооперативы

16 августа, 2022

Одним из удобных способов приобретения квартиры является решение вступить в жилищный кооператив. Для этого не нужно иметь всю сумму денег. Будущий собственник освобожден от необходимости брать дорогостоящие кредиты, отдавать под залог имущество. При этом есть уверенность, что через оговоренный промежуток времени пайщик станет владельцем собственной квартиры.

покупка квартиры жскСогласитесь, перспектива заманчивая. Именно поэтому такая форма долевого строительства не теряет актуальности со времен СССР до наших дней.

Что такое жилищно-строительные кооперативы?

Жилищно-строительный кооператив — это объединение нескольких лиц для постройки многоквартирного дома, где каждый из них получит жилье в соответствии с внесенными взносами. Определение дано в ЖК РФ (п.1, ст. 110).

Пайщиками ЖСК чаще всего становятся физические лица, но допускается и участие компаний. Они могут вступать в ЖК для обеспечения сотрудников жильем, приобретения квартир на нижних этажах для размещения магазинов, офисов и прочих помещений для занятия предпринимательством.

Участие в объединении предполагает:

  • уплату членских взносов;
  • участие в строительстве путем принятия решений на всех этапах строительства;
  • содержание готового жилья в построенной доме;
  • участие в реконструкции, если она будет проводиться.

Члены жилищных кооперативов действуют на основании устава, который сами принимают в момент образования сообщества. В документе прописываются:

  • порядок вступления и выхода;
  • права и обязанности пайщиков;
  • порядок внесения взносов и выдачи их при выходе;
  • санкции за нарушение устава;
  • состав правления, порядок проведения выборов;
  • порядок принятия решений на собрании;
  • порядок выплаты взносов выбывшему члену;
  • прочие вопросы.

Одновременно с принятием устава составляется график платежей, по которому бухгалтер собирает взносы.

С точки зрения количества пайщиков законодательство предусматривает ограничения в зависимости от вида кооператива: ЖК, ЖСК, ЖНК.


Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются юридическими лицами. Они должны пройти обязательную регистрацию в налоговом органе. Только после получения выписки из ЕГРЮЛ организация считается действующей.


С этого момента избранный общим собранием председатель вправе:

  • подписывать договоры с поставщиками, подрядными организациями, физическими лицами и ИП, которые будут принимать участие в строительстве объекта недвижимости;
  • открывать счета в банке;
  • созывать собрания и задавать повестку дня;
  • оформлять проектную документацию и согласовывать ее с уполномоченными органами;
  • подписывать документы от имени кооператива.

Регистрация в качестве юридического лица налагает ряд обязанностей:

  • ведение бухгалтерского учета;
  • необходимость уплаты налогов и штрафов;
  • соблюдение норм трудового и налогового законодательства.


Если вы стали членом ЖСК, то хорошо подумайте, когда будете выбирать председателя. Это должен быть грамотный человек в области строительства, законодательства. Все административные штрафы, которые будут наложены на компанию, лягут на плечи членов кооператива, так как только эти средства формируют бюджет компании.


Какие кооперативы бывают?

Существует три вида:

  • ЖК;
  • ЖСК;
  • ЖНК — жилищный накопительный кооператив.

виды кооперативовВыбирая среди организационно-правовых форм, нужно знать особенности каждой.

ЖК


Задача объединения — продажа квартир в построенном доме. Они могут находиться во вновь построенном доме, по которому только подписан акт приема-передачи, а также в том, где часть квартир уже эксплуатируется.


Члены кооператива заселяются сразу после вступления и выполнения правил, предусмотренных уставом. До момента полного погашения стоимости жилого помещения оно принадлежит пайщику на праве пользования. То есть при нарушении положений ЖК, неуплате или несвоевременной уплате взносов вы можете быть выселены по решению собрания.

Когда стоимость квартиры оплачена полностью, оформляется право собственности.

ЖСК

Основные особенности, которые отличают его от ЖК:

  • количество пайщиков равно количеству квартир в доме, который планируется построить — в ЖК нет ограничений;
  • стать членом можно только на этапе начала строительства, а в ЖК — когда дом готов;
  • заселиться в объект недвижимости можно только после постройки дома и подписания акта ввода, а в ЖК реализуются готовые квартиры.

Выйти из членов ЖСК сложнее, чем в предыдущем случае. Порядок выхода и возврата взносов устанавливается уставом.

ЖНК

Кооператив также создается с целью обеспечения пайщиков квартирами. Но жилплощадь может быть приобретена в любом районе города, по любому адресу, а также в другом населенном пункте после того, как у пайщика на счету накопится определенный процент накопленных средств. Пайщиков в ЖНК может быть до 5 000.

Эта форма не так распространена, так как человек, вступивший в такой кооператив, не имеет четкого представления о том, какое жилье будет ему предоставлено. Кроме того, если пайщиков много, придется стоять в очереди на получение желанной жилплощади.

Основное отличие от ДДУ, ТСЖ и УК

Главное отличие ЖСК от ДДУ (договора долевого участия) — возможность распоряжаться денежными средствами. При оформлении ДДУ застройщик делает это самостоятельно и отвечает только за конечный результат. Не требуется согласования с дольщиками при приобретении материалов, найме рабочих, при заключении договоров с подрядчиками.

В ЖСК эти вопросы обсуждаются на общем собрании и принимаются большинством голосов.


Различие между ТСЖ (товариществом собственников жилья) и ЖСК — цель создания сообщества. Задачей первого является поддержание технического состояния построенного и сданного в эксплуатацию дома, а ЖСК занимается непосредственно строительством.


Управляющая компания — юридическое лицо, которое имеет собственный устав и берет на обслуживание готовый объект недвижимости. Собственники жилья имеют ограниченные права в принятии решений. За результат работы отвечает руководитель УК, по итогам года он отчитывается перед жильцами о проделанной работе, решает административные и кадровые вопросы самостоятельно.


Собственники жилых помещений не вправе участвовать в разработке штатного расписания, сметы доходов, расходов. Члены ЖСК все эти вопросы решают на общем собрании пайщиков.


Управляющая компания самостоятельно устанавливает тарифы за содержание дома, из чего и складываются доходы юридического лица.

Плюсы ЖСК

Эта организационно-правовая форма — самая популярная в настоящее время. И это неудивительно. У нее есть свои плюсы и минусы, но преимущества явно преобладают:

    • возможность вносить деньги постепенно, не привлекая заемных средств со стороны;
    • взносы используются только на нужды строительства, председатель не вправе вкладывать их в коммерческие проекты;
    • все члены заинтересованы в экономии средств и строительстве качественного жилья, что исключает коррупционную составляющую;
    • члены кооператива заранее знают, какой планировки будет квартира, где будет находиться, в процессе строительства знакомятся с будущими соседями;
    • у пайщиков нет прямой обязанности участвовать в строительстве, при этом есть возможность контролировать процесс.

Есть ряд недостатков.

Минусы ЖСК

Когда принимаете решение о вступлении в ЖСК, помните, что нужно учитывать некоторые моменты:

    • строительство может затянуться;
    • выйти из ЖСК сложно, нужно хорошо изучить положения устава по этому вопросу;
    • законодательство предоставляет возможность пайщикам разрабатывать устав.

При обращении в судебные инстанции решение принимается исходя из положений внутреннего документа.

Процесс получения квартиры в ЖСК

Право собственности на квартиру оформляется с помощью документа, который разработан и утвержден на общем собрании. Установленной формы нет. Но есть необходимость включить в нее обязательные данные:

  • наименование ЖСК;
  • данные пайщика: дата вступления, полной выплаты;
  • описание жилого помещения;
  • основание, по которому собственность передается владельцу (документ, в котором указана сумма и дата внесения средств, к примеру справка, подписанная председателем и бухгалтером).

Право собственности на недвижимость возникает при полной выплате всех паевых взносов по графику (полной стоимости недвижимости).

основные отличия ЖК от ЖСКПрава и обязанности пайщиков ЖСК

Вступить в ЖСК может любой гражданин не моложе 16 лет, а также юридическое лицо. Став членом кооператива, каждый имеет право:

  • участвовать в собраниях и принятии решений;
  • стать владельцем собственности при выплате полной стоимости.

При этом на него возлагаются обязанности:

  • возмещать убытки по результатам годовой отчетности в течение трех месяцев после ее утверждения;
  • нести солидарную ответственность по дополнительным взносам.

Основное преимущество ЖСК — возможность приобрести жилье в выбранном районе, зная, где будет расположен дом, сколько в нем будет этажей и т. д. Не придется брать кредит, выплачивать проценты банку, привлекать поручителей.