У вас нет денег на покупку жилья? Собираетесь взять ипотеку? А знаете ли вы, что есть возможность купить квартиру в рассрочку, при этом сэкономив на процентах? Застройщики (реже — владельцы вторичного жилья) предлагают такую услугу. Деньги вы будете выплачивать не единовременно, а по утвержденному графику. Переплата будет минимальной или вовсе отсутствовать.
В чем суть покупки квартиры в рассрочку?
Когда собрана не вся сумма денег для приобретения недвижимости, а в ипотеке отказали или нет желания оформлять ее, можно договориться с продавцом о внесении имеющихся в наличии денег в момент подписания договора, а недостающую сумму выплачивать частями (помесячно, поквартально). Обычно величина первоначального взноса составляет от 10 до 50 %.
Подобная услуга чаще встречается при вводе эксплуатацию новостроек, но некоторые владельцы вторичного жилья также идут навстречу покупателю. Срок, на который оформляется рассрочка платежа, меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, и составляет от полугода до 4 лет. Для получения одобрения на ипотечное кредитование потребуется собрать солидный пакет документов, а для рассрочки достаточно оговорить возможность погашения долга частями.
Виды и варианты рассрочки
Практикуются два способа: с уплатой процентов и без них.
Беспроцентная
Этот вариант не увеличивает стоимость приобретенного имущества. Вся сумма по договору купли-продажи делится на сумму, внесенную при покупке, и остаток, на который предоставляется возможность оплаты частями. Вторая делится на количество месяцев или кварталов и погашается равными долями.
Процентная
По данной схеме происходит начисление процентов на часть, выплачиваемую в виде рассрочки платежа. Процентная ставка указывается при заключении договора. Переплата рассчитывается по аналогии с ипотечным кредитованием.
Более выгодные условия предлагаются тем, кто вносит первоначальный взнос в размере 50 %. В этом случае процентная ставка начинается от 0 %. Для тех, кто собирается внести только 20 %, она может составлять до 10 %.
Условия зависят от застройщика. Если вы покупаете квартиру в старом фонде, на рассрочку рассчитывать не приходится. Она обычно предоставляется близким знакомым или родственникам. Также на такие условия идут продавцы, когда недвижимость продать очень сложно.
Рассрочка в новостройке
Долевое строительство является более выгодным для обеих сторон сделки. Оно предусматривает внесение денежных средств в период возведения жилого дома. Застройщик имеет зарезервированные средства, чтобы вести строительные работы, не опасаясь, что не продаст возведенные квартиры. А для желающих приобрести квартиру в новостройке это более дешевый и удобный вариант. Но есть возможность приобрести недвижимость и после окончания строительства.
Какой вариант для вас более приемлем? В первом случае получится сэкономить, но при этом нет уверенности, будет ли объект возведен в срок и удовлетворит ли его состояние дольщика. То есть это покупка кота в мешке, хотя изначально дольщики знакомятся с планом застройки, оговаривают условия.
При покупке готовой квартиры риски снижаются, можно увидеть готовый вариант вживую, а не на бумаге, но и стоимость его будет выше.
Если покупатель участвует в долевом строительстве, между ним и застройщиком заключается договор долевого участия. А если объект уже построен и сдан, заключается договор купли-продажи.
Рассрочка на вторичном рынке жилья
Подобные сделки редки, но иногда случаются. О предоставлении рассрочки договариваются родственники, близкие, знакомые, а, возможно, вам предложит купить квартиру сосед, с которым вы с детства живете в одном подъезде.
Главный критерий, который позволяет договариваться о предоставлении рассрочки — доверие со стороны продавца. При этом заключается договор купли-продажи, в котором оговариваются условия о первоначальном взносе и прикладывается график выплат остатка долга с указанием дат и сумм.
Особенности документального оформления сделки
Пакет документов при заключении договора зависит от того, каким способом и где приобретается жилье:
- участие в долевом строительстве;
- приобретение недвижимости во вновь построенном доме;
- покупка подержанного жилья.
Если вы решились поучаствовать в долевом строительстве, потребуйте от застройщика:
- Учредительные документы, в которых прописана сумма уставного капитала. Он должен составлять не менее 2,5 млн рублей.
- Разрешительную документацию на строительство.
- Наличие программы о продаже жилья в рассрочку.
Это может понадобиться вам, если застройщик окажется мошенником и придется обращаться в суд.
После ряда судебных разбирательств с застройщиками ужесточен порядок использования средств дольщиков. Они аккумулируются на эскроу-счете, где хранятся до конца строительства. Если дом не будет сдан в срок, деньги вернутся дольщикам.
В договор должны быть включены:
- кадастровый номер участка, где возводится дом;
- адрес дома, включая номер квартиры, которая будет принадлежать дольщику после окончания строительства;
- технические показатели: высоту, планировку, наличие балкона, лоджии, прочие;
- срок сдачи недвижимости;
- наличие лифтов, этажность;
- полную стоимость;
- гарантийный срок.
От дольщика потребуется только паспорт и деньги для оплаты первоначального взноса.
Первым шагом при желании приобрести жилье во вновь построенном доме является его осмотр и оценка. Если все устраивает, то следующим этапом становится оформление документации.
Продавец обязан предоставить акт о вводе дома в эксплуатацию. Если договор заключается с посредником, то у него дополнительно должны быть документы, подтверждающие его полномочия на продажу.
При оформлении договора купли-продажи параллельно заключается залоговое обязательство. Обременение снимается только после полной выплаты всех обязательств. Договор о переходе права собственности и залоговое обязательство регистрируются в Росреестре.
Если приобретается недвижимость в рассрочку на вторичном рынке, то в договоре о переходе права собственности дополнительно оговариваются:
- условия перехода права собственности;
- сумма, которая будет внесена единовременно;
- график внесения платежей по рассрочке;
- штрафные санкции при задержке выплат;
- действия сторон при неисполнении условий договора.
Также следует включить пункт о том, что квартира находится в залоге. Обременение снимается только после полного погашения обязательств.
Плюсы и минусы
Неоспоримые преимущества рассрочки:
- достаточно небольшой суммы, которую следует внести при заключении сделки;
- минимальный пакет документов для оформления рассрочки;
- отсутствие проверки финансового положения покупателя;
- возможность пользоваться жильем, заплатив за него от 10 % стоимости.
Но есть и недостатки:
- обычно в рассрочку предлагается невостребованное жилье;
- первоначальная цена возрастает, если по договору предусмотрены проценты;
- при долевом строительстве приходится долгое время ждать окончания строительства;
- риск, что строительство будет заморожено;
- штрафы за просрочку.
Кроме того, вы не сможете продать, обменять квартиру, пока она находится под обременением.
Есть ли риски?
Основной риск при покупке готового жилья связан с финансовым положением покупателя. Если у него нет денег для оплаты очередного взноса, то придется выплачивать штраф, что увеличивает оговоренную стоимость квартиры.
Продавцу же может потребоваться обращение в суд, если покупатель не выполняет условия договора.
Продавцы не имеют возможности узнать финансовое положение должника, наличие кредитов, уровень дохода, поэтому в рассрочку продается невостребованное жилье или сделки заключаются с лицом, к которому есть доверие. Хотя и это не гарантия того, что финансовое положение покупателя не изменится к худшему.
Покупка квартиры в рассрочку — удобный вариант для тех, кто не может собрать полную стоимость до заключения сделки. Но при этом помните, что востребованное жилье на таких условиях купить сложно. Такая квартира может находиться в отдаленном районе, в старом здании или не отвечать требованиям большинства покупателей.
Что выбрать: ипотеку или рассрочку, решать вам.
