Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

21 августа, 2022

Единственная возможность купить квартиру в новостройке по приемлемой цене — заключить договор долевого участия (ДДУ) либо вступить в ЖСК. Не придется брать ипотеку, собирать справки для одобрения кредита, искать созаемщиков и поручителей. Кроме того, по ипотечному кредитованию накапливаются существенные переплаты, которые бьют по семейному бюджету, так как проценты банку выплачиваются в течение 10-30 лет. ДДУ позволяет значительно сэкономить, вносить деньги частями и дожидаться, когда будет достроен дом.

договор долевого участияВ договоре также указывается гарантийный срок, в течение которого застройщик устранит недочеты, если они будут допущены в процессе строительства. Это касается самого здания, коммуникаций, лифтового хозяйства. Что такое ДДУ, как принять участие в долевом строительстве, на что обратить внимание при подписании договора?

Что из себя представляет ДДУ?

Договор долевого участия — это документ, заключенный между застройщиком и дольщиком, конечным результатом которого является передача недвижимости последнему при условии выплаты им оговоренной суммы. Документ служит основанием для принятия денежных средств в процессе строительства жилого дома. Он подписывается на стадии возведения объекта, а не после сдачи его в эксплуатацию, как это бывает, когда заключается договор купли-продажи.

С 2018 года в законодательство о долевом строительстве внесены изменения с целью защиты прав дольщиков. Застройщик не вправе пользоваться деньгами дольщиков в период постройки дома. Для этого он использует собственные средства, берет кредиты. Внесенные будущими владельцами квартир деньги хранятся в банке на эскроу-счетах. Получить деньги застройщик может только после полной постройки дома и ввода его в эксплуатацию. Это защищает дольщиков от мошенников.


Договор заключается в трех экземплярах:

  • один остается у застройщика;
  • второй получает на руки дольщик;
  • третий остается в Росреестре после регистрации.

Все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Расторгнуть договор можно тремя способами:

  • обоюдное согласие;
  • в одностороннем порядке.

Второй вариант может возникнуть, если застройщик:

  • задерживает сдачу объекта;
  • отказывается устранить недочеты;
  • не выполняет прочие условия договора.

Помимо возврата денег, пайщик вправе потребовать через суд проценты за пользование средствами, штрафы.

решение вопросов через судОснованием для обращения в суд могут послужить изменение проекта без согласования с дольщиками, ненадлежащее качество работ или строительных материалов, нарушение правил безопасности для будущих жильцов, прочие причины.

Плюсы ДДУ

К неоспоримым преимуществам ДДУ относятся:

    • Низкая стоимость жилья. При его приобретении не нужно переплачивать проценты банку. Так как готовое жилье приходится ждать, застройщики предлагают невысокие цены.
    • Безопасность вложения средств. После введения новых правил в 2018 году дольщики застрахованы от потери внесенных денег. Ответственность за их безопасность берут на себя банки, так как средства напрямую поступают на эскроу-счета, куда застройщик не имеет доступа до сдачи дома. Он не сможет снять деньги со счета и будет использовать только собственные и заемные средства.
    • Безопасность сделки. ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. То есть нельзя дважды перепродать квартиру: эта сделка не пройдет регистрацию.
    • Компенсация за просрочку. Если застройщик не сдал объект в срок, либо техническое состояние дома не соответствует положениям договора, дольщики вправе потребовать выплаты компенсации. Если у строительной компании возникли форс-мажорные обстоятельства, она обязана не позднее 2-х месяцев до срока сдачи уведомить об этом дольщиков. Если застройщик не сделал этого, то выплатит неустойку в размере от 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования.
    • Надежность постройки. В приеме объекта нового строительства принимают участие дольщики и представители специализированных компаний, которые оценивают технические характеристики и безопасность жилья. Если обнаружены несоответствия, то будет выдано предписание по их устранению.
    • Гарантийные обязательства. Они прописываются в ДДУ. В соответствии с законодательством новые собственники смогут предъявить требования об устранении дефектов в оговоренные в договоре сроки. Если недостатки не будут вовремя устранены, дольщики вправе обратиться в суд. Даже если застройщик обанкротился, обязанности по устранению недочетов переходят к управляющей компании.

На случай банкротства компании имеется государственный фонд, куда строительные компании делают отчисления, которые идут на компенсацию дольщикам.

Минусы

Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:

    • Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
    • Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
    • Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
    • Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.

Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Сложно сразу сориентироваться, подходит ли вам квартира, которую нельзя посмотреть и потрогать руками, стоит ли принимать участие в долевом строительстве. Есть некоторые рекомендации, на что нужно обращать внимание, подписывая договор.

Первое, что  вам нужно посмотреть — это кадастровый номер участка земли и какими правами обладает на него застройщик. Прочитав проект договора, вы должны получить представление об объекте строительства, узнать его адрес, этажность, предполагаемый номер квартиры, где она будет находиться. Возможно, вы не хотите иметь недвижимость на первом или последнем этаже.

Посмотрите, какие материалы будут использованы для отделки квартиры, чтобы не платить деньги за то, что вы сразу же будете менять. 

Один из основных показателей — срок сдачи объекта в эксплуатацию. Подумайте, подходит ли он вам.

Еще несколько важных моментов:

  • полная стоимость квартиры;
  • сколько стоит 1 кв. метр жилья;
  • гарантийные обязательства компании.

До подписания договора ознакомьтесь с отзывами о компании, изучите показатели деятельности застройщика:

  • сколько объектов сдано;
  • были ли срывы сроков при сдаче объектов;
  • кто инвестирует проект;
  • есть ли аккредитация в серьезных кредитных учреждениях.

Немаловажным фактором является место расположения дома. Съездите туда сами и посмотрите, что находится поблизости, Нет ли рядом вредных производств, не проходит ли вблизи железная дорога, оцените визуально, насколько вам подходит окружающая среда.


Помните, что застройщик разрабатывает типовой договор, но вы вправе просить внести в него изменения, расшифровать непонятные вам пункты, взять проект для рассмотрения с юристом или техническим специалистом.


Электронная регистрация ДДУ

По новым правилам регистрация ДДУ в Росреестре стала обязательной. Но не все хотят выстаивать очереди и ждать, пока документы будут рассмотрены.

Существует возможность пройти регистрацию в электронном виде, что упростит процедуру и поможет сэкономить время.

Но сделать это можно, только имея электронную цифровую подпись, которую можно сделать в аккредитованном центре. Стоимость услуги устанавливается организацией самостоятельно и колеблется от 1,5 до 2 тысяч рублей. 

электронная регистрация права собственностиДополнительно придется заплатить госпошлину. Общая стоимость электронной регистрации обходится в 10-12 тыс. рублей.

ЭЦП оформляется на человека, который подписывает бумажный экземпляр. После подписания ДДУ в ручном варианте дополнительно ставится электронная подпись на электронной версии, документ отправляется на сайт Росреестра, где его рассматривают в течение 5-7 дней, после чего дольщик получит выписку из ЕГРН на указанную при регистрации на сайте электронную почту.

Расчет неустойки по ДДУ

Обязанность выплатить неустойку возникает у застройщика, когда он срывает сроки. Но это бывает только в том случае, если он не уведомил дольщиков в установленный законом срок, который составляет 60 календарных дней.

Размер неустойки:

  • по общему правилу — 1/300 ставки ЦБ;
  • для граждан РФ — 1/150.

Размер ставки берется на день, в который объект сдан по факту.


Пример. Между Петровым О. А. и компанией “Лучший строитель” был заключен ДДУ, на основании которого дом должны были сдать 01 июня 2022 года. По некоторым причинам этого не произошло, руководство компании не уведомило об этом пайщика. Стоимость будущей квартиры Петрова О. А. — 1 500 000 рублей. Объект сдан только 01 августа 2022 года. Петров О. А. является гражданином России.


Расчет неустойки:

1 500 000 x 61 день x (1/150 x 8%) = 48 800 рублей.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Нередко инвесторы, профессионально занимающиеся покупкой недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, вступают в число дольщиков, вносят взносы и ждут покупателей. Продать квартиру в недостроенном и не сданном в эксплуатацию доме они не могут.

Здесь используется механизм переуступки права на ДДУ. При этом каждая сторона имеет свои выгоды: передающая права делает наценку, а принимающая получает квартиру быстрее, чем если бы заключила договор в начале строительства.


Долевое строительство пользуется популярностью среди тех, кто хочет приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене. В последнее время из-за введения эскроу-счетов сделка стала безопасной. Единственный недостаток — приходится ждать завершения строительства в течение нескольких лет.


Заключая ДДУ, внимательно вчитывайтесь в формулировки, обращайте внимание на то, какие материалы используются при строительстве. При необходимости обращайтесь к специалистам, чтобы они дали пояснения по возникающим вопросам.