Проживающие в многоквартирном доме собственники решают насущные проблемы на общих собраниях, так же как и члены ЖСК. Но между этими мероприятиями есть различия.
Основные отличия собрания собственников от собрания членов ЖСК
Под собственниками жилья подразумеваются юридические и физические лица, которые обладают правами проживания, продажи и прочего отчуждения принадлежащей им недвижимости. Они заботятся о состоянии общего имущества, с этой целью организуют ТСЖ, выбирают управляющую компанию. Собственники собираются один раз в год. Инициаторами могут являться совет дома, управляющая компания, председатель ТСЖ.
Если возникает нештатная ситуация, то может быть созвано внеочередное собрание. Цель зависит от того, кто явился инициатором. Если объявление вывесила управляющая компания или председатель ТСЖ, то жильцы:
- будут ознакомлены с отчетом;
- получат информацию об изменении тарифов, если оно будет;
- смогут ознакомиться с планами компании по обустройству двора, детской площадки, парковочных мест;
- получат ответы на возникшие вопросы;
- узнают другие новости о работе УК.
Когда инициатором выступает совет дома, то решаются насущные проблемы, которые волнуют собственников:
- плохое состояние коммуникаций, крыши;
- плохое качество уборки двора, подъездов;
- предложения по обеспечению безопасности проживания: установка домофонов и т. д.
Основное отличие собрания членов ЖСК от собрания собственников жилья (ССЖ) заключается в повестке дня. Жилищно-строительный кооператив занимается строительством, поэтому на собраниях не ставятся вопросы текущего ремонта, обустройства прилегающих территорий, детских площадок. Задачи ставятся более глобальные и касаются строительства дома.
Отличия собрания собственников от собрания пайщиков ЖСК:
- повестка;
- правила подсчета голосов: в ЖСК — по количеству членов, кворум определяется уставом, на собрании собственников — по площади помещения (чем больше у собственника “квадратов”, тем более значим его голос);
- правила проведения собственников регламентирует Жилищный кодекс, членов ЖСК — приказ Минстроя № 44, устав.
Вопросы, которые решаются при проведении собрания членов ЖСК
Ежегодное собрание членов ЖСК проводится обязательно после составления финансового отчета. Он включает информацию о балансе, прибыли и убытках кооператива. Предварительно отчетность проходит аудиторскую проверку.
На собрании могут быть избраны и переизбраны председатель и члены правления, члены ревизионной комиссии и внутренний аудитор.
При принятии устава определяется, какие вопросы должны выноситься на общее собрание. Решение по ним не может быть принято только председателем и правлением кооператива.
Собрания бывают:
- плановые;
- внеочередные.
Первое, с чего начинается деятельность ЖСК после регистрации, — это выбор председателя, так как на него ложатся организационные, кадровые, финансовые вопросы. Предлагать кандидатуру председателя может любой из членов кооператива, также это может сделать сам кандидат.
После утверждения председателя избираются члены правления и ревизионная комиссия. Это взаимоисключающие должности, то есть член правления и председатель не могут быть одновременно избраны в ревизионную комиссию.
Общее собрание действует на основании устава, в котором определена компетенция органов управления, ревизионной комиссии. В документе может быть указано, какие вопросы председатель может решить единолично, а какие нет.
Основная цель ЖСК — построить качественное жилье с наименьшими затратами, поэтому в качестве повестки дня могут выдвигаться вопросы:
- выбора поставщика строительных материалов;
- привлечения подрядчиков;
- найм рабочей силы;
- привлечение технических специалистов для проведения экспертизы.
Члены ЖСК вправе принимать участие в контроле за расходованием средств. Если допущено превышение расходов по смете, то по инициативе любого члена на повестку дня выносится вопрос о правомерности действий председателя, который это допустил. Председатель не имеет права делать это самостоятельно, а должен стать инициатором проведения собрания для утверждения непредвиденных расходов.
Члены кооператива вправе знакомиться с повесткой дня, а также с прочими материалами, относящимися к ней:
- финансовой отчетностью;
- заключением аудиторов, ревизионной комиссии;
- сведениями о кандидатах;
- проектами документов и вариантами решения различных вопросов.
По требованию любого члена ему может быть выдана копия проекта документа, информация о выдвигаемой кандидатуре.
Кто может участвовать в собрании?
Право голоса имеют все члены кооператива. Причем кворум рассчитывается исходя из количества членов, а не квадратных метров, как это принято на собрании собственников. Если пайщик не может сам присутствовать и участвовать в принятии решений, он вправе выдать доверенность иному лицу.
Она составляется в письменной форме в соответствии с положениями Гражданского кодекса:
- для члена ЖСК — юридического лица — с подписью руководителя и печатью компании;
- для физического — нотариально заверенная.
Перед началом заседания уполномоченный представитель обращается в секретариат и предъявляет документ, дающий ему право на участие в голосовании (доверенность), и паспорт. Доверенность может быть признана недействительной, если:
- закончился срок ее действия;
- найдены ошибки в ФИО члена ЖСК или его представителя;
- нет нотариального заверения, если полномочия передает физическое лицо;
- отсутствует подпись или печать на документе, выданном представителю юридического лица.
- прочие ошибки.
Регистрацию прибывших на собрание проводит регистрационная комиссия, в компетенцию которой входит:
- составление списков всех членов ЖСК;
- регистрация прибывших или их представителей;
- раздача бюллетеней под подпись;
- выдача материалов для ознакомления;
- если обнаружены недействительные бюллетени, то совместно со Счетной палатой принимает решение по ним.
Общее собрание членов ЖСК проводится в заранее установленный срок и по указанному в объявлении адресу. Каждый член кооператива должен быть проинформирован о времени и месте проведения. Если кто-то из пайщиков сможет доказать, что не был уведомлен о мероприятии, то он вправе обратиться в суд.
Собрание ведет председатель, протокол составляет секретарь. В нем содержатся:
- повестка дня;
- общее число присутствующих;
- ФИО председателя и секретаря;
- число проголосовавших по каждому вопросу “за” и “против”:
- дата и место проведения мероприятия;
- предложения выступающих;
- подписи председателя и секретаря.
Для проведения собрания должно присутствовать определенное количество членов ЖСК, обычно не менее 50 %. Если к моменту начала кворум не собран, то вносится предложение продлить время ожидания. Решение по этому вопросу принимается простым голосованием. Если после этого также не набралось достаточное количество членов ЖСК или их представителей, то собрание переносится на другую дату.
