Очень часто при покупке или продаже недвижимости встает вопрос: входит ли балкон в общую стоимость квартиры? Игнорировать этот момент не стоит, особенно покупателю, ведь это может вылиться в круглую сумму. Учет пристроенного помещения не только повышает конечную стоимость недвижимости, но и увеличивает коммуналку.
Чтобы потом не удивляться цифрам в квитанции, необходимо изучить, чем общая площадь отличается от жилой, какой понижающий коэффициент соответствует техническим помещениям и как правильно его рассчитать.
Общая и жилая площадь квартиры
Метраж недвижимости делится на общую и жилую площадь. Общая площадь квартиры — это суммарный метраж всех жилых и нежилых помещений, кроме балконов, лоджий, веранд и террас. В нее входят:
- кухни;
- спальни;
- детские;
- коридор;
- пол;
- стены;
- ванная;
- гардероб;
- прихожая и т. д.
Чтобы правильно посчитать квадратуру, необходимо измерить длину и ширину стен во всех комнатах и умножить их. Верный расчет площади необходим для того, чтобы:
- правильно определить рыночную стоимость недвижимости;
- исключить переплату за бытовые услуги;
- рассчитать кадастровую стоимость помещения;
- получить субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг;
- рассчитать размер налога на имущество;
- правильно оформить технический паспорт на собственность.
Жилая площадь включает в себя помещения, которые используются только для проживания: спальни, гостиные, детские комнаты и т. д.
Правильное определение жилого метража необходимо для:
- оформления документов для ипотеки;
- расчета коммунальных платежей, если отсутствуют счетчики;
- расчета социальных выплат на жилье;
- выделения доли в собственность льготникам;
- проверки условий проживания несовершеннолетних органами опеки и попечительства.
Благодаря перепланировке или реконструкции квартиры жилую площадь можно увеличить, но это необходимо заранее согласовать с бюро технической инвентаризации (БТИ). Иначе дополнительные жилые метры не будут признаны действительными.
Существует еще и третий показатель — площадь квартиры. Она включает в себя все комнаты и помещения, которые необходимы владельцу для разных нужд, но редко упоминаются в документах.
При продаже жилья продавец должен предоставить план квартиры с экспликацией — таблицей-списком всех помещений с указанием их площади и назначения. Здесь четко видно, сколько “квадратов” относится к той или иной категории.
Входит ли балкон в общую площадь квартиры
При продаже и покупке квартиры следует знать о своих правах. Включение технического помещения в общую площадь квартиры выгодно прежде всего застройщику или собственнику, который продает квартиру. Ведь это увеличивает конечную стоимость жилища.
Разобраться в этом вопросе помогут нормативно-правовые акты. Ведь именно благодаря несостыковке Жилищного кодекса со строительными нормами и правилами (СНиП) возникают спорные ситуации, которые доходят до судов и могут длиться долгие годы.
Жилищный кодекс о балконах и лоджиях
Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь включает в себя все помещения, кроме балконов, лоджий, террас и веранд. ЖК четко указывает: балкон и лоджия не входят в общую площадь, а значит, не могут быть учтены при оценке стоимости имущества.
Из закона следует, что начисления за бытовое обслуживание происходят без учета балконов и лоджий. Если вы обнаружили, что платите и за технические помещения, обратитесь в коммунальную организацию для перерасчета.
При покупке квартиры проверьте эту информацию до регистрации права собственности. В случае неверного расчета обратитесь в бюро технической инвентаризации: они руководствуются Жилищным кодексом и не принимают в расчет технические помещения. Вы получите новый техпаспорт, который необходимо отнести в Росреестр, и там внесут необходимые поправки в документы.
Так как стены и перегородки также учитываются при расчете общей площади, то присоединение лоджии к спальне или другой жилой комнате считается незаконным. Если вы решите убрать перегородку между лоджией и комнатой, то вас ждет штраф и новые расходы на восстановление стен. Максимум, что допускается сделать, — это убрать остекление, но необходимо согласовать это с БТИ.
Положения других нормативно-правовых актов
Согласно СНиПам, пристроенные помещения входят в общую площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Понижающий коэффициент необходим, чтобы законно снизить рыночную стоимость жилья, ведь, грубо говоря, силы и материалы, затраченные на пристроенные помещения, не равноценны затраченным на постройку самой квартиры.
Согласно Приказу Минстроя России, коэффициент составляет:
- для балконов — 0,3;
- террас — 0,3;
- лоджий — 0,5;
- веранд и кладовых — 1.
Чтобы прибавить к общей площади метраж пристройки, необходимо умножить площадь пристройки на нужный коэффициент. Например, если метраж балкона составляет 5 кв. м, то 5 x 0,3 = 1,5. Именно цифра 1,5 учитывается при расчете стоимости квартиры.
На плане помещения площадь, рассчитанная с учетом понижающего коэффициента, обычно указывается в скобках рядом с реальной площадью. Многие покупатели ошибочно считают, что это ширина балкона. Необходимо уточнить у продавца, какая из двух цифр учитывалась при оценке квартиры.
Застройщики при продаже недвижимости обращаются к СНиПам, ведь им необходимо вернуть затраты на материалы для технических помещений. А покупатели полагаются на статью 15 ЖК. Кто прав?
В данном случае при покупке или продаже квартиры будут учитываться строительные нормы и правила, но расчет стоимости недвижимости должен осуществляться с понижающим коэффициентом пристроенных помещений.
Оспорить данный вопрос можно только в том случае, если застройщик использовал завышенный коэффициент, например балкон рассчитал по коэффициенту лоджии.
Часто застройщики перестраховываются и указывают в договоре, что может быть небольшая разница между цифрами на бумаге и реальной площадью. Это уберегает их от претензий покупателей. В большинстве случаев покупатели соглашаются на такую оговорку, чтобы побыстрее приобрести жилье, или вовсе не обращают на это внимания.
Покупка жилья всегда сопряжена с рисками. Перед подписанием договора обязательно внимательно изучите план, выясните, как рассчитана площадь, включил ли застройщик балкон и лоджию в общую площадь. Если да, то по какому коэффициенту рассчитал. Все эти нюансы помогут вам сэкономить не только при покупке недвижимости, но и в дальнейшем, при оплате жилищно-коммунальных услуг.
