Грамотное оформление переуступки права собственности на квартиру

Покупка квартиры — это важное и ответственное событие в жизни каждого человека. К нему необходимо тщательно подготовиться, изучить рынок недвижимости. Конечно, каждый покупатель ищет хорошее жилье за небольшие деньги. Если у вас есть время и вы хотите купить дешевле, чем первичное и вторичное жилье, то можно приобрести квартиру по договору переуступки прав собственности. Что это такое, какие плюсы и минусы у переуступки, рассказываем в данной статье. 

Что такое переуступка

Что это значит? Застройщик предлагает купить жилье по выгодной цене, значительно ниже, чем при покупке первичного и вторичного жилье. Отдавая ему деньги, вы соглашаетесь подождать, когда дом сдадут, и становитесь дольщиком. Деньги, отправленные за будущую квартиру, хранятся в банке на счету застройщика до тех пор, пока дом не будет сдан.

Затем инвесторы, чтобы приумножить свою прибыль, ближе к дате сдачи дома, продают свою долю дороже. Или же физические лица, которые больше не хотят ждать сдачи дома, ищут покупателя на свою часть многоквартирного дома. Такая сделка называется переуступкой прав собственности. То есть когда приобретается жилье не напрямую от застройщика, а от дольщика, который на первичном этапе уже заключил договор со строительной компанией. Иными словами, происходит замена одного дольщика на другого. На цену влияет этап строительства: чем ближе к сдаче, тем выше становится цена. Но все же она будет ниже, чем на первичное или вторичное жилье. Этим она и выгодна покупателю, который хочет участвовать в переуступке прав собственности.

Преимущества и недостатки переуступки

Преимущества и недостатки переуступки можно выделить для двух сторон.

Преимущества для продавца

• • Выгодное вложение денег. Купив квартиру на этапе котлована, можно существенно заработать, продав ее ближе к дате сдачи дома.
  • Даже есть строительство будет заморожено, а застройщик признан банкротом, деньги, потраченные на покупку, вернут. По новому закону деньги, полученные за ДДУ, хранятся в банке, а не тратятся на строительство. Также можно будет требовать моральную компенсацию за задержку сдачи дома.
  • Возможность в любое время передать право собственности по ДДУ.

Недостатки для продавца

• • оформление договора переуступки требует больше времени, чем ДДУ или ДКП;
  • договор цессии облагается налогом, необходимо будет заплатить определенную сумму и подать декларацию.

Преимущества для покупателя

• • возможность приобрести жилье за меньшую сумму, чем при покупке;
  • несмотря на то что жилье покупается не напрямую от строительной компании, квартира все еще остается первичным жильем;
  • нет необходимости долго ждать сдачи дома, чем при заключении договора на этапе котлована;
  • возможность хорошего выбора, с нужной планировкой, этажом, расположением и т. д.;
  • возможность заработать на продаже этого жилья после сдачи дома и оформления прав собственности;
  • хорошее вложение денег в нестабильные времена.

Недостатки для покупателя

• • При заключении цессии вы получаете право требования на квартиру, а не саму квартиру. В случае банкротства или заморозки строительства вы не сможете никак воздействовать на цедента. Общаться придется напрямую с застройщиком.
  • Если договор не будет оформлен в Росреестре или будет составлен неправильно, вы рискуете остаться без денег и жилья. Недобросовестные инвесторы могут заключать переуступку прав собственности с несколькими покупателями. Поэтому будьте внимательны.
  • Строительство дома может растянуться на годы. Заключать договор переуступки хорошо, если у вас есть где жить. Иначе придется долго ждать, а иногда и вовсе судиться с застройщиком, т. к. дом может не построиться.
  • Покупатель не имеет права изменять пункты в ДДУ. Документ перейдет вам именно в таком виде, в каком он был заключен с первичным дольщиком.
  • Строительная компания может не одобрить процесс цессии.
  • Помимо договора ДДУ, необходимо тщательно изучить строительную документацию (разрешение на стройку, одобрен ли проект и т. д.), убедиться, что у застройщика хорошая репутация, что инвестор не является банкротом, иначе сделку могут признать недействительной.
  • Если жилье было приобретено первичным дольщиком в ипотеку, банк вправе требовать от покупателя уплаты комиссионных за снятие обременения. Расходы за оформление документов могут также лечь на покупателя.

Выбираем жилье для переуступки

Приобретение имущества по договору переуступки сопряжено с определенными рисками. Главное — если нарваться на недобросовестного дольщика, можно остаться без жилья и денег. Поэтому к выбору жилья для переуступки следует подойти тщательно:

• В первую очередь попросите ДДУ в оригинале. В нем обязательно должны быть печати, подписи застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Далее посмотрите на обязательные и дополнительные пункты, на права и обязанности дольщика. Это важно, т. к. изменить их вы не сможете ни на каком этапе. Они перейдут к вам от предыдущего дольщика.
• Запросите акт взаиморасчетов. Это необходимо, чтобы узнать, полностью или частично первичный покупатель оплатил строящееся жилье. 
• Изучите историю строительной компании. Не находится ли она на грани банкротства и не заведено ли на нее уголовное дело. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра о банкротстве (ЕФР) и на сайтах арбитражных судов. Если найдете данного делевопера хотя бы на одном ресурсе, то откажитесь от сделки.
• Изучите строительную документацию. Разрешено ли строительство данного дома, какой проект, сроки сдачи, земля находится в аренде или собственности и т. д. Если обнаружите хоть один сомнительный момент, углубитесь в изучение документов или откажитесь от покупки.
• Обязательно проштудируйте Интернет и почитайте отзывы о данной компании или юридическом лице, которое выступает за инвестора. Можно вступить в чат дольщиков и будущих жильцов дома и поспрашивать там о делах дома.

Если после изучения информации вас все устроило, можно приступать к заключению договора.

Сбор документов

Для заключения договора понадобятся:

• ДДУ в оригинале;
• нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон, если они состоят в браке;
• разрешение на переуступку от застройщика;
• разрешение от органов опеки, если долевое участие оформлено на несовершеннолетнее лицо;
• разрешение на переуступку от банка, с которым заключил договор девелопер;
• выписка о погашении задолженности перед застройщиком. В случае если инвестор не полностью погасил долг за объект, в сделке обязан участвовать представитель строительной компании. 

Процесс заключения договора

Договор переуступки прав собственности заключается в офисе застройщика в письменном виде. Обязательные пункты:

• дата заключения договора;
• адрес строящегося дома;
• паспортные данные и данные о регистрации двух сторон;
• номер, дата заключения ДДУ;
• технический паспорт с экспликацией будущего дома;
• оценка права требования, т. е сумма;
• права и обязанности с двух сторон;
• подписи и расшифровка с двух сторон;
• кто из сторон оповестит строительную компанию поле регистрации о состоявшейся уступке.

Договор составляется в нескольких экземплярах. Каждая сторона оставляет себе по одному образцу. Очень важно не забыть указать в цессии о том, что застройщик дал согласие на переуступку, значит, взял на себя обязанности из ДДУ. Этим вы обезопасите себя, и в случае заморозки строительства или банкротства можете требовать от девелопера компенсации.

Регистрация в Росреестре

Весь процесс обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка не будет признана действительной. В службу необходимо предоставить:

• • зарегистрированный ДДУ плюс договор цессии;
  • документы, удостоверяющие личность, с двух сторон;
  • квитанция об уплате госпошлины, обязательно с фамилией покупателя;
  • согласие супругов с двух сторон;
  • разрешения от застройщика и банка.

Подаются только оригиналы или нотариально заверенные копии. Регистрация составляет примерно 10 рабочих дней. После этого вас оповестят о готовности и изменении дольщика в ДДУ.

Частые вопросы