Грамотное оформление переуступки права собственности на квартиру

27 сентября, 2022

Покупка квартиры — это важное и ответственное событие в жизни каждого человека. К нему необходимо тщательно подготовиться, изучить рынок недвижимости. Конечно, каждый покупатель ищет хорошее жилье за небольшие деньги. Если у вас есть время и вы хотите купить дешевле, чем первичное и вторичное жилье, то можно приобрести квартиру по договору переуступки прав собственности. Что это такое, какие плюсы и минусы у переуступки, рассказываем в данной статье. 

Что такое переуступка

Переуступка прав собственности — довольно распространенная сделка. Однако осуществить ее можно только в строящемся доме, застройщик которого имеет хорошую репутацию и вызывает доверие. Купить квартиру в новостройке можно на разных этапах строительства. Наиболее выгодно заключить договор со строительной компанией до сдачи дома в эксплуатацию, т. е. заключить договор долевого участия (ДДУ). Чаще всего так поступают инвесторы на этапе котлована, когда дом только начал строиться.


Что это значит? Застройщик предлагает купить жилье по выгодной цене, значительно ниже, чем при покупке первичного и вторичного жилье. Отдавая ему деньги, вы соглашаетесь подождать, когда дом сдадут, и становитесь дольщиком. Деньги, отправленные за будущую квартиру, хранятся в банке на счету застройщика до тех пор, пока дом не будет сдан.

переуступка права собственности на квартиру

Затем инвесторы, чтобы приумножить свою прибыль, ближе к дате сдачи дома, продают свою долю дороже. Или же физические лица, которые больше не хотят ждать сдачи дома, ищут покупателя на свою часть многоквартирного дома. Такая сделка называется переуступкой прав собственности. То есть когда приобретается жилье не напрямую от застройщика, а от дольщика, который на первичном этапе уже заключил договор со строительной компанией. Иными словами, происходит замена одного дольщика на другого. На цену влияет этап строительства: чем ближе к сдаче, тем выше становится цена. Но все же она будет ниже, чем на первичное или вторичное жилье. Этим она и выгодна покупателю, который хочет участвовать в переуступке прав собственности.


Стоит сказать, что такая сделка не равнозначна традиционной купле-продаже квартиры. Здесь продавец передает покупателю право требовать от застройщика своевременной сдачи дома и перехода права собственности на приобретенную долю, т. к. документально такой квартиры пока не существует. Еще такую сделку называют цессией, где продавец выступает цедентом, а покупатель — цессионарием. Когда дом будет введен в эксплуатацию, цессионарий может начать оформлять документы на право собственности.


Преимущества и недостатки переуступки

Преимущества и недостатки переуступки можно выделить для двух сторон.

Преимущества для продавца

    • Выгодное вложение денег. Купив квартиру на этапе котлована, можно существенно заработать, продав ее ближе к дате сдачи дома.
    • Даже есть строительство будет заморожено, а застройщик признан банкротом, деньги, потраченные на покупку, вернут. По новому закону деньги, полученные за ДДУ, хранятся в банке, а не тратятся на строительство. Также можно будет требовать моральную компенсацию за задержку сдачи дома.
    • Возможность в любое время передать право собственности по ДДУ.

Недостатки для продавца

    • оформление договора переуступки требует больше времени, чем ДДУ или ДКП;
    • договор цессии облагается налогом, необходимо будет заплатить определенную сумму и подать декларацию.

Преимущества для покупателя

    • возможность приобрести жилье за меньшую сумму, чем при покупке;
    • несмотря на то что жилье покупается не напрямую от строительной компании, квартира все еще остается первичным жильем;
    • нет необходимости долго ждать сдачи дома, чем при заключении договора на этапе котлована;
    • возможность хорошего выбора, с нужной планировкой, этажом, расположением и т. д.;
    • возможность заработать на продаже этого жилья после сдачи дома и оформления прав собственности;
    • хорошее вложение денег в нестабильные времена.

Недостатки для покупателя

    • При заключении цессии вы получаете право требования на квартиру, а не саму квартиру. В случае банкротства или заморозки строительства вы не сможете никак воздействовать на цедента. Общаться придется напрямую с застройщиком.
    • Если договор не будет оформлен в Росреестре или будет составлен неправильно, вы рискуете остаться без денег и жилья. Недобросовестные инвесторы могут заключать переуступку прав собственности с несколькими покупателями. Поэтому будьте внимательны.
    • Строительство дома может растянуться на годы. Заключать договор переуступки хорошо, если у вас есть где жить. Иначе придется долго ждать, а иногда и вовсе судиться с застройщиком, т. к. дом может не построиться.
    • Покупатель не имеет права изменять пункты в ДДУ. Документ перейдет вам именно в таком виде, в каком он был заключен с первичным дольщиком.
    • Строительная компания может не одобрить процесс цессии.
    • Помимо договора ДДУ, необходимо тщательно изучить строительную документацию (разрешение на стройку, одобрен ли проект и т. д.), убедиться, что у застройщика хорошая репутация, что инвестор не является банкротом, иначе сделку могут признать недействительной.
    • Если жилье было приобретено первичным дольщиком в ипотеку, банк вправе требовать от покупателя уплаты комиссионных за снятие обременения. Расходы за оформление документов могут также лечь на покупателя.

Выбираем жилье для переуступки

Приобретение имущества по договору переуступки сопряжено с определенными рисками. Главное — если нарваться на недобросовестного дольщика, можно остаться без жилья и денег. Поэтому к выбору жилья для переуступки следует подойти тщательно:

  • В первую очередь попросите ДДУ в оригинале. В нем обязательно должны быть печати, подписи застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Далее посмотрите на обязательные и дополнительные пункты, на права и обязанности дольщика. Это важно, т. к. изменить их вы не сможете ни на каком этапе. Они перейдут к вам от предыдущего дольщика.
  • Запросите акт взаиморасчетов. Это необходимо, чтобы узнать, полностью или частично первичный покупатель оплатил строящееся жилье. 
  • Изучите историю строительной компании. Не находится ли она на грани банкротства и не заведено ли на нее уголовное дело. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра о банкротстве (ЕФР) и на сайтах арбитражных судов. Если найдете данного делевопера хотя бы на одном ресурсе, то откажитесь от сделки.
  • Изучите строительную документацию. Разрешено ли строительство данного дома, какой проект, сроки сдачи, земля находится в аренде или собственности и т. д. Если обнаружите хоть один сомнительный момент, углубитесь в изучение документов или откажитесь от покупки.
  • Обязательно проштудируйте Интернет и почитайте отзывы о данной компании или юридическом лице, которое выступает за инвестора. Можно вступить в чат дольщиков и будущих жильцов дома и поспрашивать там о делах дома.

выбор объекта недвижимостиЕсли после изучения информации вас все устроило, можно приступать к заключению договора.

Сбор документов

Для заключения договора понадобятся:

  • ДДУ в оригинале;
  • нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон, если они состоят в браке;
  • разрешение на переуступку от застройщика;
  • разрешение от органов опеки, если долевое участие оформлено на несовершеннолетнее лицо;
  • разрешение на переуступку от банка, с которым заключил договор девелопер;
  • выписка о погашении задолженности перед застройщиком. В случае если инвестор не полностью погасил долг за объект, в сделке обязан участвовать представитель строительной компании. 

Процесс заключения договора

Договор переуступки прав собственности заключается в офисе застройщика в письменном виде. Обязательные пункты:

  • дата заключения договора;
  • адрес строящегося дома;
  • паспортные данные и данные о регистрации двух сторон;
  • номер, дата заключения ДДУ;
  • технический паспорт с экспликацией будущего дома;
  • оценка права требования, т. е сумма;
  • права и обязанности с двух сторон;
  • подписи и расшифровка с двух сторон;
  • кто из сторон оповестит строительную компанию поле регистрации о состоявшейся уступке.

список обязательных пунктов договора переуступкиДоговор составляется в нескольких экземплярах. Каждая сторона оставляет себе по одному образцу. Очень важно не забыть указать в цессии о том, что застройщик дал согласие на переуступку, значит, взял на себя обязанности из ДДУ. Этим вы обезопасите себя, и в случае заморозки строительства или банкротства можете требовать от девелопера компенсации.

Регистрация в Росреестре

Весь процесс обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка не будет признана действительной. В службу необходимо предоставить:

    • зарегистрированный ДДУ плюс договор цессии;
    • документы, удостоверяющие личность, с двух сторон;
    • квитанция об уплате госпошлины, обязательно с фамилией покупателя;
    • согласие супругов с двух сторон;
    • разрешения от застройщика и банка.

Подаются только оригиналы или нотариально заверенные копии. Регистрация составляет примерно 10 рабочих дней. После этого вас оповестят о готовности и изменении дольщика в ДДУ.

Частые вопросы


Сколько стоит переуступка?
Есть ли особенности переуступки при наличии материнского капитала?
Что делать, если права на недвижимость у несовершеннолетних?
При каких условиях возможна сделка?
Чем цессия отличается от купли-продажи?
Сколько стоит переуступка?
Покупателю, помимо суммы за будущее жилье, также необходимо заплатить госпошлину в размере 350 руб. Что касается продавца, то он платит налог в размере 13 % от выручки с продажи. Например, если выручка составила 500 тыс. рублей, то необходимо заплатить налог в размере 65 тыс. рублей.
Есть ли особенности переуступки при наличии материнского капитала?
Если в цессии участвует материнский капитал, то процесс усложняется тем, что необходимо брать разрешение от органов опеки на сделку именно переуступки права. Детям необходимо будет предоставить доли в квартире, когда дом будет сдан и введен в эксплуатацию.
Что делать, если права на недвижимость у несовершеннолетних?
В данном случае необходимо будет взять разрешение органов опеки. До 14 лет в оформлении участвуют только законные представители (родители, усыновители, опекуны). С 14 до 18 лет подростки могу подписывать документы с разрешения законных представителей.
При каких условиях возможна сделка?
Сделка возможна, если застройщик дал письменное разрешение. Без его согласия договор считается недействительным. Также, если доля была оформлена в ипотеку, необходимо разрешение банка. Только после уплаты неустойки и согласия погасить задолженность сделка состоится.
Чем цессия отличается от купли-продажи?
Главное отличие в том, что при согласовании переуступки вы получаете не квартиру, а именно право требования от застройщика предоставить вам жилье, когда дом будет введен в эксплуатацию.
Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. Покупать или нет по переуступке права собственности, каждый решает сам. Если вы все же рискнете, главное — внимательно все изучить и проверить. Не соблазняйтесь низкими ценами! Возможно, первичный дольщик неспроста установил такую сумму, например застройщик на грани банкротства или на него завели уголовное дело. Будьте внимательны, чтобы в конечном итоге не остаться ни с чем.