Вы когда-нибудь вкладывали деньги в новостройку, а вместо квартиры получали судебные разбирательства и отчаяние? Хорошо, если этого не случалось. Но есть много пострадавших среди тех, кто не знал, как выбрать застройщика, что проверить перед заключением договора, на какие детали обратить внимание.
В статье поэтапно разберем, как избежать неприятностей при долевом строительстве и покупке жилья в новостройке.
1 этап: Проверяем сайт застройщика
Сайт — это источник полезной информации, которую необходимо изучить, выбирая застройщика. Она размещается на нескольких вкладках, каждая из которых может многое рассказать о владельце сайта.
Общая информация о застройщике
Прежде всего это биография компании. Изучив ее, можно получить информацию о том, когда зарегистрирован застройщик, какими видами деятельности занимается, сколько проектов находится в работе, кто является руководителем. Серьезные компании размещают фотографии и сведения о ведущих специалистах, их образовании, профессиональных достижениях.
Часто указывается, в каких регионах страны и за ее пределами работает застройщик, сколько проектов на данный момент завершено и находится в работе.
Нередко в этом разделе можно увидеть награды, которые получила компания, и ее достижения за время работы, отзывы благодарных клиентов. Надежный застройщик обязательно имеет их и размещает с фотографиями, достоверными ФИО, с указанием на объект недвижимости.
Сканы основных документов компании
Проверить документы застройщика можно в офисе при заключении договора, но большее доверие вызывает компания, которая размещает их на сайте. Основные из них:
- устав компании;
- регистрационные документы;
- лицензии и разрешительные документы;
- лист ЕГРЮЛ о регистрации.
Указанные данные проверьте через сайт ФНС, там также можно найти информацию о массовых адресах регистрации, которыми пользуются фирмы-однодневки. После этого проверьте адрес, указанный на сайте. Если он входит в перечень массовых, то от такой фирмы лучше держаться подальше.
Кроме того, застройщики обязаны публиковать финансовую отчетность вместе с аудиторским заключением в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Также он может опубликовать баланс на собственном сайте. Это только повысит доверие к нему.
По каждому строящемуся объекту на сайте размещается актуальная техническая информация, включающая тип договора.
Существует возможность заключить договор долевого участия — ДДУ (по 214-ФЗ) и приобрести квартиру, вступив в жилищно-строительный кооператив (по 215-ФЗ).
В чем отличия и что выгоднее?
Юристы считают, что вариант долевого участия более безопасен, чем договор ЖСК. В первом случае права регулируются “Законом о защите прав потребителей”, во втором — уставом кооператива. Но это дело вкуса.
Члены ЖСК могут самостоятельно разработать положения, выгодные для всех сторон и внести их в устав.
При заключении договора ДДУ дольщик получит вложенные деньги обратно, если строительство не будет завершено в срок или будут законные претензии. Их вернет банк со счета эскроу. Если застройщик не укладывается в данные ему сроки, то он обязан выплатить компенсацию, Также законодательно предусмотрена гарантия на новое строение, которая составляет пять лет.
Текущие объекты и ход строительства
Застройщик обязан информировать посетителей сайта о возведении новостроек. Он может размещать информацию не только в виде текста, но и публиковать наглядные доказательства строительства: фотографии, видео. Если этого нет в свободном доступе, значит, хвалиться нечем.
Актуальная контактная информация
Она размещается на сайте, чтобы можно было связаться с ответственными лицами и включает:
- полное наименование компании;
- ИНН, ОГРН;
- актуальный адрес, где находятся руководитель и сотрудники;
- телефоны, по которым можно связаться;
- время, в течение которого сотрудники находятся в офисе и на связи по телефону.
Если указан несуществующий адрес, а в рабочие часы невозможно дозвониться по указанным номерам, то такой строительной компании доверять не следует.
2 этап: Проверка надежности застройщика
Чтобы понять, как выбрать застройщика для покупки квартиры или участия в долевом строительстве, проверьте:
- сайт компании;
- социальные сети, если в них есть аккаунт фирмы;
- ЕИСЖС;
- единый реестр застройщиков.
На последнем портале можно провести расширенный поиск:
- по объекту;
- по квартире;
- по застройщику;
- по жилому комплексу.
На этом же ресурсе есть рейтинг, по которому можно сориентироваться. Если он ниже 3,5, то хорошо подумайте перед подписанием договора.
Социальные сети — это “глас народа”. Если компания зарегистрировала аккаунт, то почитайте комментарии покупателей. Нельзя верить каждому слову, кто-то пишет на эмоциях, но общее впечатление составить можно.
3 этап: Проверка документов
На этом этапе анализу подвергается не сам застройщик, а пакет документов на строящийся объект.
Первый основополагающий документ для начала строительства — разрешение от местной администрации. Если оно отсутствует, значит, строительство начато незаконно. В любой момент органы местного самоуправления могут обратиться с иском в суд о прекращении работ и сносе постройки.
Второй по значимости документ — проектная декларация. Она составляется самим застройщиком. В ней дается исчерпывающая информация:
- о категории земли под застройку;
- о проекте в целом;
- о способах привлечения финансовых ресурсов;
- о сроке сдачи объекта;
- о правах застройщика и дольщиков.
Также в документе даются пояснения о том, соответствует ли компания критериям, предъявляемым к ней:
- отсутствие процедуры ликвидации и банкротства, судимости у руководителя и главного бухгалтера;
- отсутствие долгов перед бюджетом, таможней, по пени и штрафам.
Если в декларации указано, что собственной земли компания не имеет, то должен присутствовать договор аренды. Этот документ проходит регистрацию в ЕГРН. Чтобы быть уверенным, что в дальнейшем не возникнут претензии со стороны собственника земельного участка, убедитесь, что при регистрации есть указание, что аренда земли целевая — для возведения многоквартирного дома.
Обратите внимание на источники финансирования. Дело в том, что в настоящее время строительство может вестись только за счет компании или с привлечением кредитов, если вопрос касается долевого строительства. ЖСК самостоятельно решают эту проблему и закрепляют правила в уставе.
Надежность банка тоже играет не последнюю роль. Если кредит одобрен крупной кредитной организацией, значит, она уверена, что в качестве заемщика выступает серьезная компания, а документация оформлена должным образом. Серьезный банк не станет выдавать крупный кредит ненадежной компании на сомнительный проект, так как принимает на себя большие риски.
Чтобы иметь представление о том, когда можно будет въехать в новую квартиру, обратите внимание на то, какой срок указан в проектной декларации. Он зависит от многих факторов: из чего будет строиться дом, этажность, будет ли сделана внутренняя отделка или это ляжет на плечи собственников.
По панельным домам обычно этот срок составляет до 1,5 лет, для кирпичных — на год больше.
Но вы должны понимать, что завершение строительства — это не то же самое, что передача ключей. После того как закончили стройку и вывезли мусор, предстоит визит комиссий, которые дадут оценку безопасности и качеству построенного объекта.
Информацию о том, когда вы сможете въехать в новую квартиру, ищите в договоре ДДУ.
4 этап: Изучение сданных объектов
Застройщик, который возвел не один жилой объект, пользуется большей популярностью, чем его коллега, впервые решивший попробовать себя в этой сфере. Для получения представления о качестве оказываемой услуги посмотрите на дома, построенные ранее.
Здесь можно использовать любимую рубрику Александра Гордона — “Опрос соседей”. Если вы покупаете квартиру в готовом доме, куда уже вселились другие жильцы, то беседа с ними принесет больше пользы, чем все предыдущие этапы. Расспросите обо всем, что вас интересует: как работает лифт, тепло ли зимой, не течет ли крыша и прочее.
Если вы решили стать дольщиков в новом проекте, то пройдитесь по адресам, которые уже были сданы этим застройщиком.
Вопрос, как выбрать застройщика, не такой трудный, как это кажется вначале. Современные возможности позволяют делать это в комфортной обстановке, сидя в уютном кресле с чашкой чая. Изучите сайт застройщика, там вы получите 50 % информации, дополните ее отзывами, комментариями в соцсетях. Жилье — дорогостоящая покупка, поэтому только от вас зависит, насколько рационально вы вложите собственные деньги и какие условия в итоге получите. Выбирайте надежного застройщика, который имеет опыт в строительстве, работает с надежными банками и имеет высокий рейтинг.