Как выбрать застройщика

1 августа, 2022

Вы когда-нибудь вкладывали деньги в новостройку, а вместо квартиры получали судебные разбирательства и отчаяние? Хорошо, если этого не случалось. Но есть много пострадавших среди тех, кто не знал, как выбрать застройщика, что проверить перед заключением договора, на какие детали обратить внимание.

проверка застройщиковВ статье поэтапно разберем, как избежать неприятностей при долевом строительстве и покупке жилья в новостройке.

1 этап: Проверяем сайт застройщика

Сайт — это источник полезной информации, которую необходимо изучить, выбирая застройщика. Она размещается на нескольких вкладках, каждая из которых может многое рассказать о владельце сайта.

Общая информация о застройщике

Прежде всего это биография компании. Изучив ее, можно получить информацию о том, когда зарегистрирован застройщик, какими видами деятельности занимается, сколько проектов находится в работе, кто является руководителем. Серьезные компании размещают фотографии и сведения о ведущих специалистах, их образовании, профессиональных достижениях.

Часто указывается, в каких регионах страны и за ее пределами работает застройщик, сколько проектов на данный момент завершено и находится в работе.

Нередко в этом разделе можно увидеть награды, которые получила компания, и ее достижения за время работы, отзывы благодарных клиентов. Надежный застройщик обязательно имеет их и размещает с фотографиями, достоверными ФИО, с указанием на объект недвижимости.


Сканы основных документов компании

Проверить документы застройщика можно в офисе при заключении договора, но большее доверие вызывает компания, которая размещает их на сайте. Основные из них:

  • устав компании;
  • регистрационные документы;
  • лицензии и разрешительные документы;
  • лист ЕГРЮЛ о регистрации.

проверка документации застройщиковУказанные данные проверьте через сайт ФНС, там также можно найти информацию о массовых адресах регистрации, которыми пользуются фирмы-однодневки. После этого проверьте адрес, указанный на сайте. Если он входит в перечень массовых, то от такой фирмы лучше держаться подальше.

Кроме того, застройщики обязаны публиковать финансовую отчетность вместе с аудиторским заключением в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Также он может опубликовать баланс на собственном сайте. Это только повысит доверие к нему.

По каждому строящемуся объекту на сайте размещается актуальная техническая информация, включающая тип договора.


Существует возможность заключить договор долевого участия — ДДУ (по 214-ФЗ) и приобрести квартиру, вступив в жилищно-строительный кооператив (по 215-ФЗ).


В чем отличия и что выгоднее?

Юристы считают, что вариант долевого участия более безопасен, чем договор ЖСК. В первом случае права регулируются “Законом о защите прав потребителей”, во втором — уставом кооператива. Но это дело вкуса.

Члены ЖСК могут самостоятельно разработать положения, выгодные для всех сторон и внести их в устав. 


При заключении договора ДДУ дольщик получит вложенные деньги обратно, если строительство не будет завершено в срок или будут законные претензии. Их вернет банк со счета эскроу. Если застройщик не укладывается в данные ему сроки, то он обязан выплатить компенсацию, Также законодательно предусмотрена гарантия на новое строение, которая составляет пять лет.

Текущие объекты и ход строительства

Застройщик обязан информировать посетителей сайта о возведении новостроек. Он может размещать информацию не только в виде текста, но и публиковать наглядные доказательства строительства: фотографии, видео. Если этого нет в свободном доступе, значит, хвалиться нечем.

проверка сданных объектов застройщиковАктуальная контактная информация

Она размещается на сайте, чтобы можно было связаться с ответственными лицами и включает:

  • полное наименование компании;
  • ИНН, ОГРН;
  • актуальный адрес, где находятся руководитель и сотрудники;
  • телефоны, по которым можно связаться;
  • время, в течение которого сотрудники находятся в офисе и на связи по телефону.


Если указан несуществующий адрес, а в рабочие часы невозможно дозвониться по указанным номерам, то такой строительной компании доверять не следует.


2 этап: Проверка надежности застройщика

Чтобы понять, как выбрать застройщика для покупки квартиры или участия в долевом строительстве, проверьте:

  • сайт компании;
  • социальные сети, если в них есть аккаунт фирмы;
  • ЕИСЖС;
  • единый реестр застройщиков.

На последнем портале можно провести расширенный поиск:

  • по объекту;
  • по квартире;
  • по застройщику;
  • по жилому комплексу.

На этом же ресурсе есть рейтинг, по которому можно сориентироваться. Если он ниже 3,5, то хорошо подумайте перед подписанием договора.

отзывы и рейтинг застройщикаСоциальные сети — это “глас народа”. Если компания зарегистрировала аккаунт, то почитайте комментарии покупателей. Нельзя верить каждому слову, кто-то пишет на эмоциях, но общее впечатление составить можно.

3 этап: Проверка документов

На этом этапе анализу подвергается не сам застройщик, а пакет документов на строящийся объект. 

Первый основополагающий документ для начала строительства — разрешение от местной администрации. Если оно отсутствует, значит, строительство начато незаконно. В любой момент органы местного самоуправления могут обратиться с иском в суд о прекращении работ и сносе постройки.

Второй по значимости документ — проектная декларация. Она составляется самим застройщиком. В ней дается исчерпывающая информация:

  • о категории земли под застройку;
  • о проекте в целом;
  • о способах привлечения финансовых ресурсов;
  • о сроке сдачи объекта;
  • о правах застройщика и дольщиков.

Также в документе даются пояснения о том, соответствует ли компания критериям, предъявляемым к ней:

  • отсутствие процедуры ликвидации и банкротства, судимости у руководителя и главного бухгалтера;
  • отсутствие долгов перед бюджетом, таможней, по пени и штрафам.

Если в декларации указано, что собственной земли компания не имеет, то должен присутствовать договор аренды. Этот документ проходит регистрацию в ЕГРН. Чтобы быть уверенным, что в дальнейшем не возникнут претензии со стороны собственника земельного участка, убедитесь, что при регистрации есть указание, что аренда земли  целевая — для возведения многоквартирного дома.

проверка всех необходимых документовОбратите внимание на источники финансирования. Дело в том, что в настоящее время строительство может вестись только за счет компании или с привлечением кредитов, если вопрос касается долевого строительства. ЖСК самостоятельно решают эту проблему и закрепляют правила в уставе.

Надежность банка тоже играет не последнюю роль. Если кредит одобрен крупной кредитной организацией, значит, она уверена, что в качестве заемщика выступает серьезная компания, а документация оформлена должным образом. Серьезный банк не станет выдавать крупный кредит ненадежной компании на сомнительный проект, так как принимает на себя большие риски.


Чтобы иметь представление о том, когда можно будет въехать в новую квартиру, обратите внимание на то, какой срок указан в проектной декларации. Он зависит от многих факторов: из чего будет строиться дом, этажность, будет ли сделана внутренняя отделка или это ляжет на плечи собственников.


По панельным домам обычно этот срок составляет до 1,5 лет, для кирпичных — на год больше.

Но вы должны понимать, что завершение строительства — это не то же самое, что передача ключей. После того как закончили стройку и вывезли мусор, предстоит визит комиссий, которые дадут оценку безопасности и качеству построенного объекта. 

Информацию о том, когда вы сможете въехать в новую квартиру, ищите в договоре ДДУ.

4 этап: Изучение сданных объектов

Застройщик, который возвел не один жилой объект, пользуется большей популярностью, чем его коллега, впервые решивший попробовать себя в этой сфере. Для получения представления о качестве оказываемой услуги посмотрите на дома, построенные ранее.

Здесь можно использовать любимую рубрику Александра Гордона — “Опрос соседей”. Если вы покупаете квартиру в готовом доме, куда уже вселились другие жильцы, то беседа с ними принесет больше пользы, чем все предыдущие этапы. Расспросите обо всем, что вас интересует: как работает лифт, тепло ли зимой, не течет ли крыша и прочее.

проверяем сданные объектыЕсли вы решили стать дольщиков в новом проекте, то пройдитесь по адресам, которые уже были сданы этим застройщиком.

Вопрос, как выбрать застройщика, не такой трудный, как это кажется вначале. Современные возможности позволяют делать это в комфортной обстановке, сидя в уютном кресле с чашкой чая. Изучите сайт застройщика, там вы получите 50 % информации, дополните ее отзывами, комментариями в соцсетях. Жилье — дорогостоящая покупка, поэтому только от вас зависит, насколько рационально вы вложите собственные деньги и какие условия в итоге получите. Выбирайте надежного застройщика, который имеет опыт в строительстве, работает с надежными банками и имеет высокий рейтинг.