Как принимать квартиру в новостройке у застройщика

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет существенно сэкономить. Когда все тревоги будут позади и строительная компания будет готова сдать дом, приготовьтесь к новым хлопотам и заботам. Главное, что потребуется от нового собственника, — это принять жилье. Но прежде чем вы подпишете акт приема-передачи недвижимости в новостройке, убедитесь, что вас не обманули. Если будут выявлены какие-то неполадки, вам придется за собственный счет их исправлять. Чтобы этого не произошло, внимательно изучите, как правильно принимать квартиру в новостройке у застройщика.

Когда можно принимать

Покупка новой квартиры — это радостный, но в то же время ответственный момент. Приемка помещения в новостройке должна пройти по всем правилам. Она подразумевает подписание акта приема-передачи между покупателем и застройщиком на основании приглашения на первичный осмотр, самой процедуры осмотра квартиры и соответствия ее параметров плану. Каждый дольщик должен быть уверен, что жилье сдано в надлежащем виде и готово к эксплуатации.

Принимать жилье можно, когда строительная компания уведомила об этом будущего собственника. Обычно срок сдачи в долевом строительстве не указывается как конкретная дата — пишется только год или квартал. Это связано с тем, что чаще всего новостройки сдаются позже или опаздывают со сроками. В любом случае компания обязана известить об этом покупателя.

Обычно агент застройщика оповещает будущих владельцев путем обзвона, по СМС или электронной почте. На рассмотрение приглашения отводится, как правило, 10–14 дней. Однако эти сроки не регламентируются законом.

Список документов для приемки

Когда обе стороны обговорили дату и время осмотра, вы можете прийти на объект или в офис строительной компании. С собой важно взять:

• паспорт;
• договор долевого участия.

Если на осмотр пришел не сам будущий владелец, а его доверенное лицо, он должен обязательно предоставить доверенность, заверенную у нотариуса.

Застройщик должен предоставить вам:

• разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию;
• документ о присвоении ему почтового адреса.

Внимательно еще раз прочитайте договор, там должна содержаться вся информация о вашем будущем жилье: из каких материалов выполнены пол и стены, есть ли двери, отделка, остекление, где подключается сантехника, где располагаются мокрые и сухие комнаты.

Что взять с собой помимо документов

Кроме документов, очень важно взять с собой:

• бумагу и ручку, чтобы на месте записывать, какие вы увидели недочеты, на что обратили внимание;
• для проверки вентиляции понадобятся лист бумаги или зажигалка;
• маркер или мел, чтобы сразу обозначить места с дефектами;
• телефон с камерой — можно снять на видео или сфотографировать замечания;
• рулетку обычную и лазерную —для замера стен, перегородок;
• индикаторную отвертку или вольтметр для проверки электричества;
• фонарик для освещения темных участков;
• уровень и отвес — проверить ровность стен и угол в 90 градусов.

Лучше всего приходить на приемку в светлое время: так больше шансов заметить неисправности.

Чек-лист проверки квартиры

Облегчить процесс приема квартиры очень помогает заранее составленный чек-лист. Декомпозиция покажет реальный объем работы и поможет ничего не упустить из виду. Что должно в него входить:

• Документы — в первую очередь проверяем документы и согласовываем пункты, которые не устраивают. Например, если вы хотите получить компенсацию, укажите это в бумагах. Далее вам должны отдать оригиналы паспортов и гарантию на входную дверь, окна, счетчики воды, отопления и электричества, кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию, где подробно расписано, что относится к общей, жилой, общедомовой площади.

Кроме того, если жилье передает менеджер строительной компании, он должен иметь при себе заверенную доверенность с печатью. Если представитель управляющей компании — то копию документов о принятии объекта. Далее смотрим бумаги об эксплуатации: инженерные системы, счетчики, отопление, электричество — все должно иметь разрешение на ввод в эксплуатацию.

• Придомовая территория, места общего пользования — обращаем внимание на дорожки, тротуары, есть ли на них асфальт и плитка, опоры уличного освещения, почтовые ящики, освещение внутри дома, работает ли лифт, закончены ли в местах общего пользования дома отделочные работы, обязательно должна быть детская площадка. 
• Входная дверь — на ней не должно быть царапин, вмятин. Дверь должна легко открываться и закрываться, без звуков, замок не должен заедать. Присутствие наличников, ручки, глазного отверстия обязательно, все должно плотно прилегать, между стеной и дверью не должно быть проемов.
• Окна. Убедитесь, что они соответствуют описанию в документах, визуально на рамах, створках, стеклопакетах, стеклах нет царапин, сколов, трещин, щелей. Что двери легко открываются и закрываются, без скрипа и заеданий. Отклонение рамы не должно быть больше 3 мм. Снаружи отливы должны быть приклеены к подставочному профилю рамы и не иметь большого уклона. Из окна не должно дуть. 
• Отделка, стены, полы. Отделка бывает чистовой и черновой, для каждой категории будут свои требования. Рассмотрим черновую отделку. Она представляет собой голые стены, пол и потолок. Вооружаемся уровнем, отвесом — проверяем стены. Они должны быть ровными, отклонения допускаются не более 15 мм. Отклонения между полом и потолком по горизонтали — не более 20 мм. В прослойках перегородок не должно быть пустот, трещин, щелей, перепадов. Бетонные сооружения должны быть ровные, допускается между ними зазор в 0,5 мм. Дверные проемы — стандартные, допустимые расхождения — 10 мм.  
• Чистовая отделка — включает в себя напольное покрытие, обои, плинтуса, розетки, сантехническое оборудование, плитку в санузлах. Здесь важно смотреть на аккуратность исполнения. Под напольным покрытием должен быть наливной пол, т. е. линолеум не должен стелиться на бетонный пол. Стены перед оклейкой или покраской должны оштукатурены и загрунтованы. Обои приклеены ровно, без вздутий, кривых стыков с совпадением рисунка. Плинтуса плотно прилегают к полу и стенам, нет щелей. Розетки ровные, работают, примыкают к стенам плотно. В ванной и туалете плитка с обработанными швами, положена ровно, без сколов, трещин. Смесители работают, подключены к горячей и холодной воде. Ванна новая, без царапин, установлена ровно. Если есть межкомнатные двери, то они хорошо закрываются и открываются.
• Вентиляция — присутствие ее обязательно на кухне, в туалете и ванной. Вырез в шахте стандартный, правильной формы, не засорен. Исправность проверяется с помощью бумаги или зажигалки — должна быть тяга. 
• Электрика. Электрощит может быть внутри квартиры или на лестничной площадке. Ключ от него выдают на руки владельцу. Необходимо проверить устройство защитного отключения, напряжение, заземление, работоспособность розеток. В современных домах устанавливают и датчики пожарной безопасности.
• Водоснабжение и отопление — проверьте счетчики на горячую и холодную воду. Если стояков в помещении два, то и счетчиков должно быть два. Также проверьте наличие самой воды, фильтра грубой очистки, кранов для перекрытия воды на трубах, теплоизоляции на трубах водоснабжения. Радиаторы должны быть в каждой комнате, убедитесь, что они надежно прикреплены, без вмятин и трещин. Проверьте, нет ли в месте стояков потеков и луж.

Как правильно оформить претензии

Если при приемке что-то пошло не так, обнаружились серьезные нарушения, не подписывайте акт сдачи-приема. Выскажите менеджеру устно свои замечания, затем заполните дефектный акт — его еще называют ведомостью или листом осмотра. В нем указывают строительную компанию, четко прописывают претензии, ставят дату предварительного просмотра. Документ должен быть согласован двумя сторонами. Важно: акт составляется в двух экземплярах. 

Если застройщик согласен с недочетами и готов их исправить, то он подписывает акт и обязуется исправить недостатки. Это занимает около трех недель, но если работ много и они сложные — месяц или больше. Это также прописывается в документе. После выполнения всех работ будущего владельца вызывают на повторный осмотр, и он принимает окончательное решение.

Однако при наличии несущественных недостатков акт сдачи-приема подписывается, а претензии заносятся в акт осмотра. Обычно в течение 60 дней застройщик устраняет все неполадки.

Как оформляются документы, если все устраивает

Застройщик закончил строительство и получил разрешение на эксплуатацию. Самое время дольщику оформить право собственности на квартиру. После подписания акта сдачи-приема следует поступить следующим образом:

1. Подготовить документы, а именно договор долевого участия, акт приема-передачи (берете у застройщика), кадастровый паспорт с планом-схемой (заказываете в БТИ). Договор займа, если жилье приобреталось в ипотеку (как правило, выдается, когда оформляете ипотеку, при потере обратитесь в этот же банк). Разрешение органов опеки и попечительства, если доля оформлялась на ребенка, не достигшего совершеннолетия (получают в органах опеки). Паспорт или нотариально заверенная доверенность, при действии третьего лица от имени настоящего собственника.
2. Подать заявление на оформление права собственности. Можно сделать тремя путями: через МФЦ, “Госуслуги” или Росреестр.
3. Подождать примерно 20 дней. Если возникнут какие-либо проблемы, вас оповестят. Когда все будет готово, будущих владельцев приглашают в МФЦ или отделение Росреестра и вручают им выписку из ЕГРН. 

При покупке квартиры по ДДУ право собственности можно оформить и через застройщика. В этом случае нужно просто отнести все документы в офис компании. Через некоторое время представитель компании выдаст вам выписку, но действовать застройщик будет по доверенности.