Вам хотелось когда-нибудь изменить размещение комнат в квартире, перенести стены, расширить комнаты, поменять местами санузел и жилые комнаты? Подобные манипуляции могут быть незаконными, если заранее не получить на них разрешение. Перепланировка помещений в многоквартирном доме может привести к серьезным последствиям.
Что считается перепланировкой, с чего ее начинать, какие последствия могут быть для тех, кто сделал незаконную перепланировку, не получив на это разрешения?
Варианты перепланировки
Изменить состояние жилого помещения можно разными способами. Самый простой — косметический ремонт, который подразумевает покраску стен или поклейку обоев, замену плитки на стенах и полу, настил линолеума, покраску деревянных покрытий.
На такие виды работ не требуется разрешения соседей, управляющей компании и бюро технической инвентаризации.
Когда вопрос касается переноса стен, перевода жилого помещения в нежилое, изменений в проекте инженерных коммуникаций, то здесь без разрешения не обойтись. Причем для каждого варианта существует своя процедура и перечень служб, от которых нужно получить разрешение.
К примеру, если собственник квартиры хочет перевести жилое помещение, принадлежащее ему, в нежилое, то начинать нужно с общего собрания, где потребуется получить согласие собственников многоквартирного дома (МКД).
К перепланировке, не требующей регистрации в БТИ, относятся следующие виды работ:
- установка сплит-системы;
- остекление балконов, лоджий;
- переустановка межкомнатных дверей, если не нарушается конструкция дверного проема;
- установка пластиковых окон;
- замена входной двери;
- установка стиральной, посудомоечной машин.
Виды перепланировки, которые требуют согласования и производятся по индивидуальному проекту:
- увеличение/уменьшение площади ванных комнат, санузлов путем переноса стен;
- манипуляции с межкомнатными дверьми: перенос, заделка и установка новых;
- перенос кухни;
- замена газовых плит на электрические.
Собственник квартиры должен обратиться в отдел архитектуры, заказать проект перепланировки и только после этого начинать строительно-монтажные работы.
Для этого потребуется собрать пакет документов, в том числе:
- заявление;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- техническая документация;
- паспорт владельца.
Далее поэтапно выполните действия:
- Закажите проект.
- Дождитесь разрешения.
- Выполните строительно-монтажные работы в соответствии с проектом.
- Оформите акт выполненных работ.
- Внесите изменения в Росреестр, если этого требует законодательство.
Бывают случаи, когда перепланировка уже сделана и нужно ее узаконить. Сделать это возможно только в случае, если произведенная реконструкция входит в перечень разрешенных работ.
Для этого придется обращаться в суд. Нужно быть готовым к тому, что суд не примет вашу сторону и заставит восстановить все как было. Если же вы считаете, что незаконных действий не было, нужно написать исковое заявление и собрать пакет документов:
- выписку из Росреестра;
- технический паспорт на квартиру;
- проект, который нужно заблаговременно заказать;
- справку из санэпидемстанции.
До подачи заявления нужно известить отдел архитектуры и уплатить госпошлину. Судья назначит день заседания. Если суд закончится в вашу пользу, тогда узаконить перепланировку можно будет на основании его решения. В противном случае придется восстановить квартиру согласно имеющемуся плану.
Какая перепланировка будет считаться незаконной?
Все виды строительных работ, которые должны делаться по проекту и регистрироваться в БТИ, нужно начинать после утверждения проекта и выдачи его на руки владельцу квартиры. Если таких документов нет, то перепланировка считается незаконной.
Есть виды работ, которые можно узаконить позже, но предварительно нужно будет заплатить штраф. Однако есть перечень запрещенных изменений, которые узаконить не получится никогда:
- присоединение в жилому помещению части чердака или подвала, балкона, лоджии;
- слом стены между кухней и жилой комнатой, если в доме газовое отопление;
- снос несущих конструкций, монтаж в них дверных проемов;
- заделка или уменьшение площади вентиляционных каналов;
- поднятие пола кухни выше, чем он расположен в жилых помещениях;
- установка бетонной стяжки в домах с деревянными перекрытиями.
Придется делать демонтаж, исправлять допущенные нарушения и платить штраф за самовольную перепланировку.
Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?
Во-первых, владельцу недвижимости придется за свой счет вернуть помещению первоначальный вид: если были снесены стены, дверные проемы, придется их восстановить. Если этого не сделать, то недвижимость нельзя будет продать.
Более того, если об этом станет известно жилищной инспекции от соседей, то хозяина заставят все восстановить, даже если он сам будет проживать в квартире. Неисполнение требования может привести к тому, что жилое помещение будет продано на торгах. В этом случае хозяин получит за свою собственность очень небольшую сумму, так как:
- квартиру продадут по цене ниже рыночной;
- из нее вычтут сумму, которая будет затрачена на восстановление жилого помещения.
Если вы проживаете в квартире на условиях социального найма, то после незаконной перепланировки можете оказаться на улице. Собственник вправе расторгнуть договор и выселить виновника перепланировки из жилого помещения.
Помимо этого, независимо от того, является проживающий владельцем или живет на условиях найма, придется уплатить штраф:
- для физического лица — в размере 2–2,5 тысяч рублей;
- для компании, владеющей квартирой, — 4–4,5 тысячи рублей.
Еще страшнее, если в результате незаконной перепланировки будет нанесен ущерб имуществу соседей, особенно если это отразилось на жизни и здоровье жильцов дома. Тогда можно получить уголовное наказание.
Как проверить законность перепланировки соседей?
Когда один из владельцев квартиры в многоэтажном доме затеял ремонт, это может обернуться негативными последствиями для всех проживающих в нем. Причем неприятности могут начаться не сразу. Постепенно начнут рушиться потолки, проседать пол, появятся проблемы с инженерными коммуникациями, повредится электропроводка. Поэтому нужно принять меры незамедлительно, если стало понятно, что у соседей идет ремонт. Что для этого нужно сделать?
- Поговорить с соседями и узнать, с чем связан шум в их квартире, какой они делают ремонт. Если у вас с ними хорошие отношения и ничего незаконного в их действиях нет, они наверняка предложат вам зайти и покажут, что собираются менять на своей жилплощади. Но если они стараются избавиться от вас и не дают внятных объяснений, это должно насторожить. Возможно, они делают перепланировку, не имея разрешительных документов. В этом случае следует переходить к следующему этапу.
- Обратиться в управляющую компанию. Когда проводится ремонт в одной из квартир, управляющая компания должна быть осведомлена об этом. Собственник представляет разрешительную и техническую документацию по проводимой реконструкции. Если управляющей компании неизвестно о проводимом ремонте, придется обращаться в жилищную инспекцию.
Это те шаги, которые нужно предпринять перед обращением в суд.
Что делать, если соседи незаконно сделали перепланировку?
Если соседи делают ремонт и не пускают в квартиру, чтобы можно было удостовериться, что они не сносят несущие конструкции, то можно обратиться к участковому. Однако он сможет лишь посмотреть на процесс проведения ремонта. Установить запрет он не вправе.
Далее придется обращаться в суд или Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).
Почему следует начать со второго варианта?
Обращение в суд потребует первоначальных затрат: на уплату госпошлины и оплату услуг адвоката, который составит исковое заявление и будет представлять ваши интересы в суде. Если ваши соседи не делали ничего противозаконного, а в квартиру вас не пустили по другим соображениям, то дело однозначно будет проиграно, а деньги потрачены впустую.
Обратиться в Госжилинспекцию нужно, составив заявление или жалобу. Заявление пишется в произвольной форме. Нужно позаботиться, чтобы на вашем экземпляре была проставлена дата и подпись лица, принявшего заявление.
ГЖИ обязана принять меры, если ей станет известно о противоправных действиях жильцов многоквартирного дома. Ответ обратившемуся должен быть дан в течение 30 дней.
Если этого не произошло, заявитель вправе обратиться в прокуратуру с жалобой.
Есть еще один вариант — сразу обратиться в суд.
В ходе судебного заседания назначается экспертиза. Инициатором может выступить одна из сторон или судья. В задачи эксперта будет входить:
- оценка соответствия помещения после перепланировки санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и иным законодательным нормам;
- оценка риска для жизни и здоровья людей;
- возможность приведения жилища в первоначальное состояние;
- вероятность повреждения конструкций дома после проведенной перепланировки.
Затраты на судебные тяжбы складываются из нескольких сумм:
- уплата госпошлины, которая составляет 300 рублей;
- услуги адвоката обойдутся в сумму от 10 тыс. рублей.
Кроме того, суд может возложить на одну из сторон обязанность возместить расходы на проведение экспертизы.
Незаконная перепланировка приводит к серьезным последствиям, которые коснутся не только собственника помещения, но и соседей. Придется понести существенные затраты, чтобы после узаконить ее. Сделать это можно только через суд. Но если это не удастся, последствия такого ремонта придется устранять.
