Покупка квартиры в ипотеку предполагает некоторые ограничения, связанные с ее использованием. В том числе это касается случаев, когда владелец хочет переставить стены, соединить или разъединить санузел, увеличить кухню за счет прихожей.
Возникают вопросы: можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, какие будут последствия и как действовать законно?
Варианты перепланировки
Перепланировка подразумевает изменение конфигурации жилого помещения. Согласно статье 25 ЖК РФ, все изменения внутри квартиры должны быть внесены в техническую документацию многоквартирного дома. Что считается перепланировкой и какой она бывает:
- работы по перемещению дверных проемов в другую часть квартиры, ликвидация их;
- перенос стен внутри квартиры, установка новых, возведение арок, в результате чего помещения объединяются, разделяются, меняется площадь каждого;
- увеличение жилой площади за счет присоединения других помещений;
- оборудование тамбура под личные нужды.
Подобные строительные работы требуют согласования с отделом архитектуры, составления технической документации, инженерных расчетов.
Квартиры, которые приобретены в ипотеку, не могут подвергаться перепланировке без согласия на то кредитного учреждения. В большинстве случаев банк налагает запрет на проведение изменений. Он вправе это сделать, так как квартира находится в залоге у банка.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Перед тем как принять решение о перепланировке, внимательно изучите условия ипотечного договора. Чаще всего в нем дается прямое указание на то, что данные изменения запрещены.
Разрешение дается только на:
- Проведение косметического ремонта: поклейку обоев, покраску стен и пола, установку натяжных потолков. Банки редко возражают против замены старых деревянных окон на пластиковые.
- Замену дверей, если это не касается изменения дверной конструкции.
- Установку душевой кабины и демонтаж ванны.
- Замену покрытия пола.
Изучаем договор
При чтении договора обратите внимание на два важных момента:
- какая перепланировка допускается;
- какие санкции последуют в случае ее проведения.
Может предусматриваться несколько вариантов:
- Банк налагает запрет на проведение перепланировки в период до одного года после подписания договора, что бывает редко.
- Налагается полный запрет на перепланировку.
- Отсутствует запрет на проведение работ, что бывает еще реже.
Какие бы условия ни были поставлены при получении ипотеки, помните, что до полного погашения стоимости жилого помещения оно находится в собственности банка. Любые действия в отношении квартиры будут считаться незаконными, если банк не даст на это письменное согласие.
В противном случае могут последовать штрафные санкции. Согласование с банком — это первый шаг, после которого можно начинать заниматься технической стороной дела.
Как сделать перепланировку?
Если вы решили сделать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, следуйте инструкции:
Шаг 1
Изучите договор с банком и выделите основные моменты, которые касаются проведения ремонта в квартире.
Шаг 2
Обратитесь в бюро технической инвентаризации (БТИ) и получите заключение о том, что изменения в плане квартиры безопасны, соответствуют нормам законодательства, не нарушают целостность здания и соответствуют техническим требованиям.
Шаг 3
Направьте в банк, где оформлена ипотека, заявление о предполагаемых изменениях в конфигурации квартиры. К нему приложите заключение БТИ.
Шаг 4
Дождитесь ответа из банка, где будет получено разрешение на проведение ремонтных работ.
Только после этого можно проводить строительно-монтажные работы. После завершения перепланировки не забудьте внести изменения в план квартиры и узаконить его.
Как узаконить перепланировку?
От произведенных изменений в конфигурации квартиры будет зависеть срок, в течение которого перепланировку удастся узаконить. Проще и быстрее это можно сделать, если:
- произведен демонтаж встроенной мебели;
- перемещена газовая или электрическая плита;
- перенесена раковина;
- произведены действия с межкомнатными перегородками, которые не являются несущими.
Невозможно будет узаконить:
- увеличение площади санузлов за счет других помещений;
- снос несущих конструкций;
- установку радиаторов отопления на балконах;
- присоединение чердачных помещений и площади подъезда.
Чтобы узаконить перепланировку ипотечной квартиры, нужно собрать пакет документов:
- письмо от банка о согласии на перепланировку;
- новый план из БТИ;
- технический паспорт на дом;
- выписку из ЕГРН.
Все собранные документы предоставьте в отдел архитектуры, чтобы узаконить перепланировку.
Как согласовать?
Согласовывать перепланировку нужно прежде всего с банком. Для этого направьте письмо в кредитное учреждение с просьбой одобрить проект изменения конфигурации квартиры. В нему приложите план и заключение БТИ с указанием того, что ремонтные работы не нанесут ущерб остальным жильцам многоквартирного дома и соответствуют законодательству РФ.
Если квартира застрахована не банком, а сторонней страховой организацией, ее также нужно письменно уведомить о перепланировке жилого помещения. Это необходимо, так как при страховании имущества к договору прилагается план, который должен быть заменен на новый, если произошла реконструкция внутри помещения.
Сколько стоит?
Помимо того что процедура согласования занимает значительное время, она является платной — примерно 2–5 тысяч рублей. Расценки устанавливает кредитная организация.
Если банк не даст согласие, то средства возвращены не будут.
Почему могут отказать?
Банковское учреждение с осторожностью относится к перепланировке. В 60 % случаев обратившиеся получают отказ. В основном такие решения принимаются исходя из безопасности проживающих в доме и возможности повреждения несущих конструкций.
Причинами отказа зачастую становятся ситуации:
- Если вопрос касается ремонтных работ, которые связаны с изменениями несущих конструкций.
- Если есть угроза жизни и здоровью жильцов во время проведения работ.
- Если реконструкция производится на нижнем этаже дома, построенного из блоков.
- Если есть недоверие к проектировщику. К примеру, он не имеет лицензии или специального разрешения на составление инженерной документации.
Причин может быть много. Каждый банк разрабатывает свои стандарты, в каких случаях разрешать проводить перепланировку в ипотечной квартире.
Иногда владельцы квартир, приобретенных с привлечением заемных средств, стараются обойти банк и сделать капитальный ремонт самостоятельно, без согласования. Это не лучший выход. Во-первых, банк может узнать о незаконной перепланировке, во-вторых, изменения все равно придется узаконить. Когда окажется, что на них не было согласования, может последовать штраф.
Если вы заранее решили делать серьезную реконструкцию в выбранной для покупки квартире, то лучше отказаться от ипотеки. Если такой возможности нет, нужно искать банк, где к перепланировке ипотечной квартиры относятся лояльно.
